从城市更新中寻求内生增长

前言

8月31日，住建部官网公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）(以下简称《通知》)，释放了严控城市更新中防止大拆大建的政策信号。在我国要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，通过城市更新，可以进一步优化重塑产业结构，提升城市发展活力，对加快构建“双循环”新发展格局具有重要意义。近期全国各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方采取了过度房地产化的开发建设方式、采用大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。

《通知》明确，坚持划定底线，防止城市更新变形走样，严格控制大规模拆除、增建、搬迁并确保住房租赁市场供需平稳；在改造过程中坚持应留尽留，全力保留城市记忆，保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

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这几年的地产行业可谓风云幻变，高增长发展道路已经走到尽头。在土地市场供给受到多方限制后，通过城市更新获取土地成为重要途径。但城市更新不是在一张白纸上进行，自身地域承载很多历史底蕴、产业基础、居住关系，更新的过程不是简单的“一拆一建”，这是一个多维度的问题，我们需要认真思考城市更新的本质。

居住环境的提升，这是城市更新最基本的目标，不论是微改造、还是重建，户型产品、绿化景观、休闲设施，生活配套等硬件都在规划设计上得到实现。但城市更新不仅在建筑规划上优化提升，更多地需要从文化、经济、民生层面进行全方位考虑，构建一个良好的生态循环。

属地文化的发掘和呈现

在经历一些大型城市更新项目过程中，发现很多地域都有自身明显的属地文化，这种文化是内部人与人之间的一种联系纽带，也是属地与外部区域交流的符号。这种属地文化的发掘和呈现是有必要在城市更新得到重视，可以穿插于建筑设计方案中，或者承载在公共服务空间，文化空间、商业空间等活动场地中。文化发掘提炼是一个渐进的过程，既要尊重属地文化的历史渊源，也要提炼出属地和时代、项目自身相关联的文化符号和人文精神。近年很多城市更新项目打造生活展览馆、文化体验馆等，与营销空间一体化应用，在某种程度上也是注重了区域发展、居住空间和文化内涵的结合，让更多潜在居民不仅关注建筑产品，更可以深入了解到区域发展的精神。

商业经济导入

除了居住属性用地外，城市更新过程为了更好地发展本地经济，都会规划商业及办公等商业功能载体，对应是消费类（商业）和生产类（产业办公），但里面究竟应该装什么东西，是一道选择题，也是一道必答题。有不少案例，改造后建筑硬件极具观赏性，但经营起来总缺乏生气、甚至死气沉沉，对后期运营和地方经济发展造成较大负面影响。因此在城市更新初期就需要一并考虑后期的运营问题。

产业聚集主要来源于三方面力量，自身产业优势，行政力量推动、市场力量形成。自身具有产业优势，对于产业导入的问题已经前置解决。但更多的不具备这个条件，行政力量有不确定性，市场力量形成需要时间沉淀。因此产业聚集除了初期定位方向外，在运营过程逐步摸索及逐步成型，是一个循序渐进的过程。

消费类产业相对来说是百花齐放，结合区域特征及市场规模、文旅资源、建筑街区场景等要素，发展社区商业、历史街区商业活化、文旅商业等，同步带动相关创意产业等第三产业的聚集和发展。这种模式尤其适合旧城活化、街区局部微改造等城市更新项目，在原来的街区巷道脉络和建筑群落范围内进行活化，结合本地文化元素，注入经济活力，构建城市更新的微生态系统。居民的居住环境提升，属地文化得以重新对外绽放，外部的人流、信息流、产业、商业逐步融合，为属地注入新力量、新元素，增强了对外界的吸引力。不断地通过增强回路的方式，更新后的城区便可逐步进入发展轨道，才能真正的活起来。

不论是产业聚集、商业配套，还是文旅商业，都需要在城市更新中寻找合适的切入点和落脚点，让旧城区具备真正活力和自身造血功能、达到内生增长的状态。

陈震海 

知识工场Knowledge Work 战略官