房贷选等额本息还是等额本金？2022-05-06

大部分人买房都要贷款，而贷款方式选等额本息还是等额本金呢？似乎这两种方式有很大的不同很多，不过我细细研究了一下，发现不管哪种还款方式，其实都是一样的。

不管哪种方式，都是按月收取你剩余本金的应记利息+提前偿还的本金。

假设贷款10万元，年利率5.350%，分12期还完，也就是1年就全部还掉。因为我们是按

月还款，所以银行实际是按月利息收取利息,月利率5.350/12=0.446%。

一、等额本息偿还贷款：

第一期偿还利息=剩余本金100000元X0.446%=446元

第一期偿还本金=8,130元

合计8576元

第一期之后我就还欠银行91,869元了。

第二期偿还利息=剩余本金91,869元X0.446%=409元

第二期偿还本金=8,167元

合计8576元

第二期之后我就还欠银行83,701元了。

二、等额本金偿还贷款：

第一期偿还利息=剩余本金100000元X0.446%=446元

第一期偿还本金=8,333元

合计8779元

第一期之后我就还欠银行91,666元了。

第二期偿还利息=剩余本金91,666元X0.446%=408元

第二期偿还本金=8,333元

合计8742元

第二期之后我就还欠银行83,333元了。

在我看来这两种方式其实本质是一样的，等额本息看似还的利息多了，但实质上你占用银行的钱也多了。这一点看剩余本金就一目了然了。因为剩余本金多，银行当然要多收你利息。

要不要提前还贷？

对于不同的人有不一样的选择，如果你把钱留在自己手上能够获得高于贷款利息的收益，那为什么要提前还呢？而如果你没有这方面的能力，那就应该提前还，而且是一有钱就还。

为什么会有人说，选择等额本息方式过了一定时间之后提前还就不划算了？这一点我始终没搞懂，因为在我看来，每一期的计算方式都是一样的，银行根据剩余本金计算利息，之后你可以选择再还一点本金，如此而已。理论上你可以一直不还本金，其实银行不在乎你还不还本金，只要你按时把利息还了，银行还希望一直从你身上挣钱呢！因此银行会优先推荐你用等额本息来贷款，这本质是希望你还本金慢一点，银行可以多收点利息。

举个特殊的例子，贷款100万，你利率10%，只还利息不还本金，看看如果投资能力强会获得什么。

一开始，你一无所有，如果你能获得年化15%的收益，我们来看看12年后你会有多少钱。一年后你投资市值会有115万，偿还贷款利息10万，不还本金，因此你拥有105万资产，同时欠银行100万，净资产5万。

第二年你将拥有105万X1.15=120万投资市值，偿还10万贷款后，还剩110万。12年后你将拥有132万净资产。

总之，如果你不投资，不管是等额本金还是等额本息，有余钱就随时提前还贷，剩余本金越少，银行收的利息越少，我们没必要替银行打工。