01 政策监测
政策概览
v 证监会就境外上市相关制度规则公开征求意见。主要内容包括：对境内企业直接和间接境外上市活动统一实施备案管理；建立境内企业境外上市监管协调机制，强化监管协同。证监会表示：完善企业境外上市监管制度，并不是对境外上市监管政策的收紧；在遵守境内法律法规的前提下，满足合规要求的VIE架构企业备案后可以赴境外上市；同时将进一步推动与境外主要市场证券监管机构完善跨境证券监管合作安排。
v 近日，中国人民银行等部门联合印发关于《成渝共建西部金融中心规划》的通知。到2025年，西部金融中心初步建成，科创金融、普惠金融、绿色金融、消费金融、供应链金融等特色金融服务体系将更加完善，基本建成中国（西部）金融科技发展高地。
v 12月23日，深圳市规划和自然资源局发布《关于国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收有关事项的通知》，自2022年1月1日起，将深圳自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入全部划转至税务部门负责征收。
v 12月23日，据海南省人大常委会法制工作委员会、海南省住房和城乡建设厅消息，海南省六届人大常委会第三十一次会议审议通过了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》，自2022年1月1日起施行。《规定》明确，安居房实行现房销售制度，其每平方米销售均价按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的60%。
v 12月20日，广东省人民政府印发《广东省新型城镇化规划（2021―2035年）》。提出，到2035年，广东将基本实现新型城镇化，全省常住人口城镇化率达到82%，城镇常住人口11000万人，城镇化发展方式全面转型、发展质量全面提升。推动广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市多渠道增加住房供应，缓解住房供需矛盾。
v 近日，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。《通知》主要围绕六方面内容展开：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
v 12月17日，香港交易所全资附属公司联交所今天公布引入新规则，在香港设立全新SPAC上市机制，并于2022年1月1日起生效。港交所集团行政总裁欧冠升表示表示：“我们希望透过引进SPAC上市机制，容许经验丰富而信誉良好的SPAC发起人物色新兴和创新产业公司作为并购目标，扶植一些富有潜力的企业新星茁壮成长、迈向成功。”
重要政策解读
v 12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
1) 该通知主要有6方面内容，分别为稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。
2) 该通知的出台鼓励金融机构加大金融信贷与债券发行支持力度，优化房地产行业金融环境，为房地产业健康可持续发展进行金融赋能。
3) 该通知鼓励金融机构加大对房地产优质项目兼并收购力度，被兼并收购的对象是项目并非企业股权，收购的目的主要是为了化解房企项目的经营困难，化解可能面临的烂尾楼等社会金融危机。
02 舆情监测
v 12月17日，穆迪下调绿地公司家族评级至“Ba3”，预计未来6-12个月销售下滑。
v 12月20日，融创中国成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价在26.8亿元。
v 12月20日，佳兆业发布公告称，其所发行并于新交所上市的本金4亿美元，利息为6.5%的优先票据已于2021年12月7日到期，佳兆业未于当日支付本金及1292.78万美元的应付利息，此外佳兆业宣布制定债务重组计划。
v 12月23日，大家人寿自12月15日起减持金地集团2.26亿股，占总股本5%。
v 12月23日，中梁百悦智佳通过港交所聆讯。
v 12月20日，陈奕伦因工作原因辞任阳光城董事局董事职务。
v 12月20日，业主投诉青岛绿地观澜半岛一直处于停工状态。
v 12月22日，赣州招商雍景湾二期遭投诉楼盘宣传涉嫌广告违法。
03 土地市场监测
投资规模大幅增长的同时拿地成本有所抬升， 金额口径投销比达59.1%，对销售规模的增长驱动力强劲
2021年，越秀地产通过招拍挂方式竞得26宗土地，建筑面积合计393.68万平方米，总投资金额为562.55亿元，同比增长69.4%，平均楼面价则较2020年增加 2769元/㎡为14289元/㎡，涨幅达24.03%，此外，公司拿地平均溢价率也抬升了4.56个百分点，拿地成本总体上升。
拿地对销售额的支撑方面，金额口径的投销比达59.1%，较大幅度高于监管部门对投资金额不超过销售金额40%的监管要求。可见，公司以较高的成本逆势积极扩张，拿地对销售规模增长的驱动力强劲。
在土拍市场高热期积极拿地，城市布局高度集中于大本营广州，且高能级城市投资占比进一步提高
从投资时间看，越秀地产在首轮集中供地的土拍高热期间大规模扩储，其中2021年4、5两个月投资金额达290.11亿元，占公司1-11月投资金额的51.5%。此外，公司在2021年9月份也拿地积极，单月投资金额在下半年最高达130.2亿元，投资占比也达23.14%。
城市布局上看，越秀地产积极布局高能级城市，2021年1-11月，公司在一二线重点城市的拿地占比也较2020年提高了7个百分点达88.1%。
从单城市看，公司拿地高度集中于大本营广州，1-11月广州投资额高达318.26亿元，占比为56.5%，其中在2021年1-4月的广州拿地榜中位居榜首，值得关注的是，在广州获得的12宗土地中，楼面价超20000元/㎡的土地达7宗。 可见，越秀地产2021年拿地成本大幅上升主要受拿地时间处于火热期及集中落子于高能级城市影响。
土地市场动态
v 全国土地成交动态
2021年12月18日-23日，全国涉宅用地共计成交487宗，其中346宗零溢价成交，平均溢价率仅为1.97%，较上周的3.89%下降明显，总成交建筑面积为4833.9万方，总成交金额为2245.17亿元，受杭州、武汉、长沙等城市集中供地影响，成交量、成交额均较上周大幅提升。
v 集中供地土拍动态
杭州：12月22日，杭州第三批集中供地正式收官，最终35宗地块均成功成交，其中24宗溢价率触顶进入摇号阶段，成交总建筑面积416.2万平方米，总成交金额762.76亿元，受土地质量较高、价格吸引力提高等影响，杭州本轮集中供地较第二轮热度明显回升。拿地房企上，绿城中国、滨江集团、华润、中海、德信等多家品牌房企均有收获。
长沙：12月22日，长沙第三批集中供地收官，推出的26宗地块其中三宗叫停，最终成交23宗，成交总建筑面积379.32万平方米，总成交金额为143.96亿元，除一宗以8%的溢价率成交外，其他均以底价成交。2021年长沙三次集中供地共揽金613.37亿元。拿地企业上，虽有优质房企中海、龙湖、建发获得土地，大部分地块还是由本土房企托底拿下。
长春：12月22日，长春第三批集中供地开拍，推出12宗土地，9宗因无人报名流拍，仅3宗地块成交，成交总价为19.09亿元，长春2021年土拍市场持续遇冷，首轮集中供地相对其他城市就以平淡收场。
武汉：12月21日，武汉第三批集中供地原计划出让49宗地，总面积约304万平方米，建筑总规模约871万平方米，总起始价约588亿元；因对原定12月21日-24日4天揭牌的时序进行了部分优化调整，武昌区P（2021）151号地块撤牌，其中33宗地块12月21日揭牌，另外15宗土地安排在24日揭牌。其中12月21日揭牌的33宗20宗为网上挂牌出让，13宗为现场挂牌出让，最终，成交土地总面积约229.76公顷，成交规划建筑总面积579.85万平方米，成交总金额约408.65亿元。除一宗商办用地溢价率高达116.98%外，其他地块均底价成交，拿地房企则主要为本土房企。
天津：12月23日，天津2021年度第三批集中供地正式收官，11宗挂牌地块全部底价成交，成交土地面积约合83.03万平方米，规划商住体量约136.16万平方米，成交总金额为76.741亿元，2021年，天津全年揽金1049.6亿元，同比下降17.93%。拿地企业上，中海地产位居天津2021年榜首，此外，绿城、中交也在天津投资超50亿元。
沈阳：12月24日，沈阳第三批集中供地收官，27宗土地19宗因无人报价而流拍，最终仅成功成交8宗，成功出让面积32.68万方，总成交金额为43.81亿元，除铁西区的锅炉厂地块溢价4.37%外，其他地块均底价成交。
v 监测房企拿地动态
2021年12月14日-22日， 中科财金20家重点监测房地产企业中，在一级土地市场获得土地的仅有龙湖集团，虽部分城市土拍市场有回暖的迹象，但大部分房企资金仍较为紧张，在土拍市场持续处于“躺平”状态。
龙湖集团：“铁打”的龙湖再次拿地，于12月15日、22日合计获得3宗土地，分别位于长沙和青岛，建筑总面积为60.78万平方米，总投资金额为34.86亿元，除长沙一宗溢价率为8%外，其他两宗土地均底价成交。在2021年中，龙湖集团可谓为土拍市场出手频率最高的房企，几乎不受行业周期波动影响。
v 第三批集中供地预览
郑州：郑州第三批集中供地共挂牌出让25宗地块，出让面积共计1608亩，总起始价157亿元，网上挂牌公告时间为11月23日至12月12日，网上挂牌时间为12月13日至12月27日。地块供给结构看，25宗地块中，有9宗地块为城中村改造项目用地，2宗地块为合村并城改造项目用地，其他地块为政府储备用地。出让规则方面，郑州第三批供地采取熔断后转为摇号方式确定竞得人。出让条件方面则本次规定申请人可以单独申请，也可以联合申请；同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买。
南通：南通第三批集中供地正式挂牌，共挂出32宗地块，出让面积共计150.22万平方米，建筑总面积282.13万平方米，总起始价109.6亿元。挂牌出让的土地中，涉宅用地21宗，其中通州湾示范区供地宗数最多达到12宗，通州区、崇川区、经开区分别推出5宗、3宗及1宗。上述21宗涉宅用地分两次出让，12月30日及2022年1月4日共出让20宗，另外1宗于2022年的2月11日出让。出让方式上，南通仍执行“限地价摇号”的竞买规则，部分地块明确限制房价。
北京：12月23日晚，北京市规划和自然资源委员会发布第三批集中供地中4宗宅地的现场竞价安排补充公告，确认北京三批集中出让土地现场竞价时间为12月27日。北京第三批集中供地包含12宗地块，总用地面积约61.7万㎡，建筑规模约112.78万㎡，最终房山拱辰街道、门头沟永定镇2宗地块以及朝阳劲松街道地块共4宗地块进入竞拍环节，总起始价53.7亿元。
04 项目新开盘监测
05 债券到期监测
表：重点监测房企信用债列表
表：重点监测房企海外债列表
附件1 ：中科财金重点监测房企清单