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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 韩国的经济起飞过程
- 首尔的房价
- 首尔房价水平
- 总结
前言
今天我给你介绍一下首尔的地产。很多人可能会奇怪，为什么要说首尔呢？首尔虽然是韩国的首都，但是对于韩国房产感兴趣的人很少。房价很贵，城市很拥堵，气候又不好。
之所以重点来说首尔地产，是因为首尔地产的发展历程，和中国地产非常相似，是历史的一面镜子，有很大的参考价值。简单梳理一下，这个相似性，至少表现在五个方面：
第一、韩国也是从低收入国家发展起来，经历了从低收入到高收入的整个发展历程。在此过程中，房价也经历了快速的上涨，也经历了频繁的房地产调控。
第二、韩国的文化和我们很像，都属于儒家文化圈，人们的思维和行为模式相似性很高，比欧美国家更有参考价值。
第三、首尔这座城市，面积和人口与北京都很像。首尔城区面积605平方公里，比北京五环内略小（北京五环内面积667平方公里）。首尔城区人口1000万左右，北京五环内常住人口1198万（据北京市统计局调查）。
不管是面积还是人口，首尔城区和北京五环内部都很相近，北京略大一点。
第四、韩国人口高度聚集，全国一半的人口聚集在首尔都市圈，这和我国人口向特大城市的聚集的特点也很相似。
第五、韩国政府对高涨的房价，也频繁出台很多调控政策，这一点和我国很像，我们可以借鉴一下韩国的调控政策。
你看，韩国和我国有这么多的相似性，简直就是一个缩微版的中国（我国总人口大约是韩国的27倍，总面积是韩国的96倍。韩国的面积和人口，与浙江省相仿）。
而且，恰好韩国的经济起飞和房价增长都比中国早，韩国经济60年代开始起飞，我们是80年代开始。韩国走过的路程，我们不妨来仔细看看。
因为韩国和其他国家不太一样，今天的分析，我们分为三步走：
第一步，在看房价之前，我们先来简要看一下韩国的经济起飞过程以及经济现状；
第二步、了解韩国基本情况以后，我们来看一下首尔房价的上涨过程，你会发现很有意思，韩国不仅经济发展过程和我国很像，房价上涨过程也很像。
第三步、我们最后来看看，首尔房价有没有投资价值。
01 韩国的经济起飞过程
第一步，我们现来说韩国的经济起飞过程。和所有大国一样，韩国的经济起飞，也是工业化和城市化的产物。韩国从1960年代起，开始了快速的工业化进程。这个过程，可以分为四个阶段，分别是：
以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段；
以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段；
以汽车、电脑为代表的技术升级阶段；
以电子、半导体为代表的技术密集型阶段。
稍微看一下，就发现这个进程和我们非常相似，我国也先后经历了这些阶段。我国目前的发展阶段，大概在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展，才刚刚开始，还有很长的路要走。你看，历史的发展是很相似的。
随着工业化的推进，韩国经济取得了快速的增长。从1960年代起，韩国人均GDP以年均9.7%的增速，连续增长了30年，一举从落后的农业国，发展为先进的工业国，创造了韩国经济增长的“汉江奇迹”。
从这个角度看，中国的经济奇迹，其实并非是独一无二，战后日本、韩国的长时间的经济增长，都不比我们逊色。而且人家都已经是高收入国家了。所以说，中国既不应该妄自菲薄，也不该妄自尊大。
和所有大国一样，韩国的经济奇迹，也伴随阗快速的城市化。从1960到1990这30年间，韩国的城市化率从28%提升到74%，达到发达国家的城市化水平。1990年时候，首尔人口已经超过1000万，成为名副其实的大都市。
目前，韩国的人均收入大约在3万美元，是名副其实的高收入国家。放眼全世界，二战以后从极不落后的农业国，一举发展为高收入的发达国家，成功的案例并不多，韩国可谓是杰出的代表，值得所有对经济发展问题感兴趣的人深究。
02 首尔的房价
首尔人口占韩国的一半，讨论韩国房价，主要就是首尔房价。我们可以把首尔的房价增长，分为三个阶段。
(1) 1970到1991年的快速增长阶段；
(2) 1992-2000年的平稳阶段；
(3) 2000年以后的回复上涨的阶段。
下图是首尔1986年到2017年的房价指数图。
1986-1991年，首尔房价上涨了130%。1986年之前的价格数据很难找，但是根据韩国国土开发研究院的资料，1975-1979年间首尔房价涨了210%。
这样加起来，1970年到1990年年间的涨幅就至少是7倍。这个7倍的涨幅没有考虑1970-1975年，以及1979-1986年这12年的涨幅，因此是个大大的低估。
假设这没有数据的12年每年增长6%，这是个很保守的估计，那么12年间就又翻了一番，1970-1991年间的总增长就是14倍。这个14倍的增速，和过去20年我国房价的增速差不多。所以说，这就再次表明，我国房价的增长，一点也不奇怪。
这20年间房价的快速增长，它的大背景是韩国快速经济增长和城市化。到了1990年，韩国人均GDP达到16000美元（按照2016年不变价计算），进入高收入国家行列，城市化率已经达到74%。
1996年，韩国加入代表发达国家的OECD组织，也是对韩国经济成就的肯定。1988年的汉城奥运会，显然也促进了汉城（也就是首尔）的基础设施建设和房价增长。1988-1990年间，首尔地价平均涨幅高达34%，三年就翻了一番。
从1991年开始，首尔地产进入第二个阶段，就是平稳发展阶段，直到2000年，首尔的房价几乎没有上涨，主要是供需两方面的原因。
首先，韩国大幅加快住房建设，住房数量大幅增加。
从韩国国家统计局的住房供给数据来看，1985年韩国住房存量为610万套，到2000年，住房存量达到1100万套，差不多翻了一保。房屋数量的增加，是房价平稳的主要原因。
其次，在控制需求方面，韩国政府采取了多方面手段。
比如限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等等。由于这些增加供给，限制需求的政策，这十年间韩国地产价格保持稳定。
到了1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条，GDP一度下跌30%。为了刺激经济复苏，韩国央行实行低利率政策，韩国也实施了多种税收优惠政策，活跃地产交易，促进住房供给。
这样一来，大量资金开始重新进入房地产市场，房价重新开始上涨。2001年到2003年，首尔房价同比涨幅达到20%、31%。
随着房地产和制造业的复苏，韩国经济走出金融危机的泥潭，韩国房地产进入第三阶段，回复上涨的阶段。从2000年到2008年金融危机爆发，首尔房价增长了大约150%，平均每年上涨13%。
有意思的是，2005年，韩国政府为了抑制房价，增加了综合不动产税，也就是房产税，税率为0.4%。而且是累进了，最高可以达到2%。
可是，即便如此，也没有阻挡房价的上涨。2005-2008年，首尔房价上涨了50%左右，直到金融危机爆发。这就充分说明，房产税不一定能抑制房价的。
03 首尔房价水平
刚才说说的是首尔房价的三个阶段。那么，现在首尔房价水平如何呢？
不同区域差异很大，总体水平大致和北京差不多，比北京略贵一点。换成人民币，便宜的区域大概2万，贵的区域大概610万。这些都是普通住宅。豪宅的话，价位在1520万之间，是贵的可以达到50万以上。
这样看来，考虑到韩国是个小国家，人口总量和浙江差不多，首尔的房价其实很贵。测算投资报酬率的话，扣除税费，净的租金收益率约为2.2%，资产升值率约为2.6%，加起来一共4.8%，不到5%。这样看来，首尔房产的投资收益率吸引力并不大。
总结
简单总结一下今天的内容，可以概括为四句话：
第一句、韩国的发展历程和我们很像，房价也经历了快速的上涨，和我国也很像。
第二句、通过大幅增加供和严格限制需求，韩国曾经在1990年代保持房价稳定，但是新世纪以来，随着政策的放松，房价恢复上涨。
第三句、韩国曾经推出房产税，并且是累进的，最高税率达到2%，依然没有能够阻止房价上涨。
第四句、首尔的房价很贵，比北京还要贵一点。投资收益率不高，不到5%。