刘全：房价永远不会下跌将成为历史？

2021年3月份以来，国内疫情已经得到有效控制，经济复苏势头良好，金融政策逐渐回归平稳。刘全认为，当前稳汇率、稳金融、稳经济增长和稳房价，已经成为重中之重。房地产市场仍是经济增长的支柱产业，引起房价上涨或下跌的原因很多也比较复杂。全国城市化快速发展、大量农村人口向城市迁移，土地价格持续上涨，投资炒房等是决定房价的关键因素。人口是一切社会经济发展的基础，人口是决定房价高低的主要原因之一。城市只要有大量人口持续流入，房价有可能会不断上涨。

据财政部公布的数据显示，2020年全国地方政府性基金预算本级收入89927亿元，同比增长11.7%。其中，国有土地使用权出让金收入84142亿元，同比增长15.9%。刘全认为，国有土地使用权出让金是地方财政收入的主要来源，这是长期无法改变的现实利益问题。房地产调控政策的主要目标只是维护房价平稳上涨，避免房价出现大涨大跌而已。现实中大部分城市普遍存在对土地财政过度依赖的问题，并利用土地出让金来支撑经济发展与城市建设，这也是房价只涨不跌的根本原因之一。

据央行公布金融数据显示，2021年5月，住户部门贷款增加6232亿元；其中，短期贷款增加1806亿元，中长期贷款增加4426亿元，同比减少236亿元。刘全认为，表明各地城市收紧房地产调控政策的效果已有所显现，流向房地产市场的资金逐步放缓。而住户部门中长期房贷规模仍然处于同期较高水平，反映出房地产市场韧性较强，住户部门加杠杆买房并未出现大幅回落。未来，房价永远不会下跌将成为历史吗？

据第七次全国人口普查数据显示：2020年全国人户分离人口约4.9亿人。其中，流动人口3.8亿人。刘全认为，目前大量人口持续向沿江、沿海等经济发达地区聚集趋势明显。长三角、珠三角、成渝和京津冀地区等城市群的人口增长快速加大。当前我国城镇化发展已经进入第二阶段；第一阶段城镇化是人口从农村向城市的流动，第二阶段城镇化是人口在不同城市之间的流动。随着人口加速向珠三角、长三角等城市群聚集，带动房地产市场潜在需求量激增，叠加居住升级的改善需求，东南沿海和经济发达地区的城市群，未来房地产市场需求量依然巨大。

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作者：刘全

时间：2021年6月14日