房地产企业融资难日益加剧，中小房企是该降价卖房还是卖身求生？

最近一段时间，中国房地产市场出现了一个非常奇怪的现象，这就是房地产市场的冰火两重天，一方面，不少地方楼市可以说是异常红火，特别是采用摇号卖房的地区，可谓是异常火爆，一房难求，排队几公里几万人抢几百套房的现象时有发生，另一方面，则是房地产企业融资难日益加剧，不少中小型房地产企业艰难求生，这到底是是怎么回事？中小型房地产企业到到底该怎办？

一、房地产企业的冰火两重天

根据《21世纪经济报道》的新闻，5月19日以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

这个趋势并不是现在突然形成的，而是征兆早已有之，2015年1月，证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出，2015年和2016年，房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%。

2016年10月底，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准，规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金，不得用于购置土地。受此影响，2017年房地产业发债金额骤减七成。

作为替代，ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始，企业逐渐将目光转向海外融资，对后者的依赖性也大大提高。

房地产企业的融资成本，则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算，2016年，国内发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超过6%。诉诸海外的部分，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。

5月29日，时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据，年息为7.85%。此前的5月25日，华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据，成本达到10.875%。

房地产作为一个非常重资本的产业，其业务发展模式主要依赖于资金，通过资金房地产开发企业可以撬动整个项目的开发流程，但是一旦资金出现了困难，房地产企业赖以为生的资金链就会出现问题，从而引发房地产企业自身的巨大危机，之前由于房地产市场走好，再加上资本市场融资非常宽松，导致了房地产企业可以用低成本获得大量融资，这也是大多数中小型房企得以发展的关键。但是，现阶段随着资金面的全面收紧，房地产企业面临的问题也在逐步凸显，这就是融资难的真正难题。

二、中小型房地产企业到底该如何求生？

中国房地产产业经过二十多年的发展，已经形成了以50强房地产企业，和中小型房产企业所组成的多梯队房地产市场发展格局，在这个格局中前50强的房地产企业例如恒大、万科、保利、碧桂园等大型房企已经占据了龙头位置，无论是资源还是政策都得到了一定程度的倾斜，所以在房地产业界二八分化的格局正在不断凸显，之前由于融资环境较为宽松，很多中小型房地产企业的发展还可以说面前凑合过去，但是随着资金面的从紧，房地产产业的两极分化在资金层面显示的更加明显。

自从2016年930新政以来，房地产市场得到了国家的全面调控，在这样的大背景下，房地产企业逐渐丧失了其在金融领域的融资话语权，金融机构的话语权逐渐加强，这个时候大多数金融机构基于风险防控、降杠杆等因素的考量纷纷对于房地产企业的融资进行了差异化的调整，这个调整简单点说就是“嫌贫爱富”，对于规模较大的房企可以获得较好的资金支持，但是对于规模较小的房地产企业则相对麻烦的多。

根据媒体的报道，大多数金融机构特别是银行类金融机构都很少向50强之外的房地产企业提供开发贷和信用额度，部分较为严格的银行甚至直接将这个范围缩小到了30强乃至于20强的房地产企业。与此同时，一些盈利模式和未来预期尚不清晰的金融衍生类融资项目也遭到了歧视，最近被叫停的几家公司债都是这样的模式。所以毋庸置疑，房地产企业特别是中小型房企的寒冬已来。

那么中小型房地产企业到底该如何求生呢？

很多人都在问既然融资这么艰难，房地产企业降价卖房不就好了？但是对于所有的求生方案中，降价卖房可以说是最不可取的一个方案，其原因有以下几个方面，一是中国业主买房有着非常明显的买涨不买跌的现象，追涨杀跌这个词汇在中国股市中非常适用，同样也适用于中国房地产市场，对于中国业主来说，降价很难促进销量，而之前买房的业主则更有可能对此抵制，之前打砸售楼处的新闻可以说并不罕见。二是开发商的成本居高不下，很多房地产开发商的土地拍卖成本其实非常高，也就是我们常说的楼面价，在高楼面价的情况下，房地产开发企业自身的降价空间非常有限。三是房地产开发资金需要永续发展，房地产开发的资金具有着非常明显的盈亏期，房地产开发商不是建完一个楼盘卖完之后再去建下一个的，房地产开发企业对于资金的需求是非常海量的。这三个原因注定了房地产开发商基本上难以采用降价卖房的形式。

那么房地产开发企业的选择有哪些呢？

一是被大开发商收购或者抱团取暖。其实当房地产市场出现两极分化的时候，房地产企业的兼并潮就已经开始了，由于中小房地产企业的融资日益困难，如果房地产企业想要生存的话，主动卖身给大型房地产开发商无疑就是一个好的选择，要不然创始团队退出企业经营管理，要不成为大企业中的一部分。除了被兼并收购之外，中小房地产企业抱团也将成为一个可能的选择，通过两个以上的小企业合并或者联合形成大的企业，也将有可能带来更多的融资。

二是寻找更多的资本市场可能性。从去年开始，很多中小型房地产企业都开始谋求海外上市，比如说选择香港或者美国上市，通过上市房地产企业将会获得更多的直接融资渠道，并且也可以将股票进行质押实现二次融资，直接接触资本市场进行融资成为了很多房地产企业的重要选择，所以化间接为直接无疑也是一种思路。

三是寻找债券市场的融资渠道。最近一段时间，创新类的产品比如说ABS产品、REITS产品、MBS产品正在成为房地产企业的另一种思路，既然无法从银行得到融资，从金融产品乃至于金融衍生品中得到融资也成为很多企业的思路，但是由于中国的租售比较低，租金的来源有限，这也导致此类产品能否产生永续现金流被很多金融机构所怀疑。

但是，无论哪一种方式都是房地产企业苦苦求生的一种选择，毋庸置疑的是房地产企业的大洗牌时代将要来临，房地产企业市场的格局将会出现较大的变化。

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