房地产企业土地增值税有关规定及实例计算

房地产开发企业中针对土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行（一般的预征率在2%-4%之间），所以在项目开发前端一般不太受到关注，在当前尤为高涨的土地价款中，从项目策划阶段将相关的税费更好地进行筹划是当前各个房企都应该重点关注，为了更好地将预征方式的金额和最终清算的金额进行对比，笔者接下来重点谈一下房地产企业土地增值税的相关规定及计算方法。

一、定义、规定

1、土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、土地增值税的特点：具有征税面比较广、实行按次征收、实行超率累进税率（按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税）、以转让房地产的增值额为计税依据等特点。

3、计算公式：

a、增值额=收入－扣除项目金额

4、收入：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

5、可扣除项目

(1)、取得土地使用权所支付的金额；

(2)、开发土地和新建房及配套设施的成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

(3)、开发土地和新建房及配套设施的费用。指销售费用、管理费用和财务费用。特殊说明：a、财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。b、凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;

(4)、旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

(5)、与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;

(6)、财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

二、计算步骤

1、计算收入

2、计算可以扣除项目金额，可扣除项目包括土地成本、建造成本、开发费用及利息、加计扣除、税金等

3、计算增值额：收入－扣除项目金额=增值额

4、计算增值率：增值额/扣除项目金额=增值率

5、匹配相关的税率和速算扣除系数

6、计算应纳税额

三、案例分析

[例]A、某房地产开发企业拟将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入5000万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳增值税、城市维护建设税、及教育费附加共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为：

1、扣除项目金额=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元

2、增值额=5000-2830.9=2169.1万元

3、增值额占扣除项目比例=2169.1÷2830.9=76.62%，属于第二档

4、应纳税额=2169.1×40%-2830.9×5%=726.10万元 

5、若按照预征方式缴纳房地产税缴纳土增税，当地规定为4%，应预交金额为5000×4%=200万，相比最终的清算额相差526.1万元。