如何进行购房与房产投资

     春节期间在看了一个北京大学徐远教授关于房地产的一个专题，受益匪浅。今天特意来总结一下。关于买房大家可能有疑问，中国的房地产有没有泡沫，现在还能不能买，除了一线城市，其他城市是否还值得投资。是买房合适还是租房合适。

       有人说中国的房价已经很贵了，大家会想起九十年代的日本，处在泡沫破灭的前夕。1990年东京的房价大概是纽约的8倍，现在北京的房价大概是纽约的1/2,。北京的均价大概是1万美金多一点，纽约的房价是2万美金多一点。所以现在说北京的房价泡沫很大还为时尚早。贵不一定有泡沫，中国的经济在高速发展，你看10年的房价你会觉得很便宜，10年后你看今天的房价你也会觉得很便宜，中国的目前的城市化水平还比较低，人均收入水平、消费水平都比较低。人均收入水平相当于美国的1/7，所以未来中国的经济还有很大的发展空间，经济高速发展，收入水平高了，房价自然还会继续上涨。

      有人觉的目前房地产受政府调控，房价会跌。但是政府调控的是房价的增速，防止过快增长。越调控说明供不应求，一个调控的城市房价是不太可能跌的，比如说北京一直都限购限贷了，如果说一旦北京的房子卖不掉了，取消限购限贷，全中国的人都可以去北京买房，你说它能不涨起来么。所以说像北上广深这样的一线城市好地段任何时候都可以买。纽约是美国的经济中心，政治中心是华盛顿，文化中心是洛杉矶，而北京是中国的政治经济文化中心，纽约是一个中心，北京是三个中心，所以说北京的房价有一天超过纽约是迟早的事情。

买房两大原则

1，先上车原则，很多人买房都会觉得我现在钱不够，等攒够了钱再买一次性到位。但是中国的经济是一趟快速前进的列车不会特意停下来等你，错过了就错过了。然后房价不断的上涨，越来越买不起后悔不已。年轻的时候能买的起多大的房子就买多大的，买不起两房买一房的，买不起市中心的那就买郊区的。以时间换空间。随着小房子不断增值，你可以找机会再换更大的房子。

2，稀缺原则，买房最需要考虑的三点。位置、位置、还是位置。房子的价值不在于房子本身。而在于附近的稀缺资源，比如学校、商圈、医院、各种机构办事处，这些稀缺资源给你带来各种便利，这才是房子升值的根本。所以说买房子尽量买城市中心带着各种稀缺资源的房子。如果实在买不起的话，可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分替代这些稀缺资源。

        房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，当你考虑改善房的时候，不仅仅是改善你的居住条件，更应该考虑的是改善你家庭财富。过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭财产状况都得到了大幅的改善。买房要尽量少付首付，多用贷款，贷款期限要尽量长，如果能使用公积金贷款当然更好。

挑选城市的几个要素。

第一、城市规模，人口越多，GDP越高聚集的资源也就越多，城市的吸附力也会更强。城市规模越大，一流的企业越多，吸引越多的人才。

第二、人口流入，比如广州现在人口是1500万左右，计划2030年人口接近2000万，城市人口在不断增加就需要房子，外来人口越多房价就越高。除了一线城市还有一些小城市人口流入也很多，比如说珠三角的东莞、佛山、中山地处于粤港澳大湾区，区位条件非常好工业基础也很好。

第三、人均收入，人均收入是体现一个城市的购买力，一个城市的人均收入越高，有更多的钱用于房产投资，房价自然也会上涨。

第四、土地供应，土地不像工业产品，城市的住宅用地就那么多，用一点少一点。比如说深圳，面积很小，住宅用地更是严重供应不足，所以他的房子必然会很高，有人说深圳的房价会赶上曼哈顿，我觉得是迟早的事情，中国最有活力的城市，一流的创业氛围，金融聚集之地所有的这些条件都宣告他是全中国最有竞争力的城市。

第五、儿童数量的增速。广州目前有97万小学生，以每年增加2万小学生的数量在继续增长。数据分析发现一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高。因为上学了就意味着要在这个城市安家，买房就变成了刚需。

第六、上市公司的数量，一个城市上市公司的数量代表了这个城市的经济活力，代表了这个城市的的经济很发达，能吸引很多的人才。上市公司最多的分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建。

第七、财政收入，一个城市如果政府入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。一个城市如果有很多企业，他的税收就高，就不需要卖那么多地。上市公司越多的城市他的财政收入往往也就越好。

第八、服务业占比，所谓服务业也就是一个城市第三产业的占比。服务业占主导的城市，发展潜力巨大比工业主导的城市要好，比如说现在的浙江杭州和深圳服务业占比都非常高，房价增速也很快。