谢娜、张杰被指买6000万豪宅“跳单”，二手房买卖“跳单”如何认定？
01 背景
近日，张杰、谢娜被指买房“跳单”一事在网络上沸沸扬扬。
上海有一位经纪人霍先生表示，谢娜、张杰、曾经于2019年6月份两次在其带领下看了一套豪宅，房东报价6200万。谢张以不喜欢这套房子为由没有购买。
但是后来霍先生发现两人实际是私下联系房东购买了该房屋，以此规避巨额的中介费。
霍先生称，谢张二人是绕过了霍先生所在中介公司，找别的中介公司办了网签过户。而根据产权登记信息显示，房子过户到了重庆眉开眼笑文化传媒有限公司名下，而该公司的大股东正是谢娜。
据悉，谢张二人也没有与霍先生及所在的中介公司签署任何的书面协议。
事后，谢娜、张杰委托律师发布声明，否认跳单事宜，并认为霍先生涉嫌造谣诽谤，侵犯肖像权、隐私权和名誉权。
当然，事实真相到底如何尚无定论，但由此引出一个关键词：
跳单。
02 什么是“跳单”？
“跳单”不是法律概念，一般指委托人利用居间人（中介人）提供的信息，私下与人订立合同成交，这在行业内称为“跳单”。
以前的《合同法》中是没有关于“跳单”的法律规定，只能依据双方合同约定。
在《民法典》颁布以后，改“居间合同”为“中介公司”，并新增“跳单”的法律后果：
“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
自2021年1月1日起，《民法典》生效后，即便合同双方未约定跳单行为，当事人构成“跳单”的，中介公司也可以根据《民法典》第九百六十五条的规定，直接要求委托人支付报酬。
有消息称，霍先生可能打算委托律师，向谢娜、张杰以及重庆市眉开眼笑文化传媒有限公司提起诉讼，以其“跳单”为由，要求支付佣金。
03 如何认定“跳单”？
假如霍先生起诉，假如霍先生所述皆为属实，霍先生能否胜诉？
或者，从换个方式来分析。
如果你是中介方，你带客户看房，遇到了“跳单”，你要追佣取得胜诉，要考虑哪些风险？
第一，没有签订书面合同，能否起诉？
第二，买方通过其他的中介公司成交，是否属于跳单，是否要支付佣金？
第三，如果买方没有将房屋过户到自己的名下，过户到关联方名下是否构成违约？
第四，如果买方构成违约，那么中介费如何计算？
现在，我们一一来分析。
第一，没有签订书面合同，能否起诉？
也就是没有签订书面合同，能否形成居间（中介）合同关系？
答案是可以。
深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终25575号判决中认为，“李因有购房需求至链家公司咨询，链家公司根据李的需求带李看房，双方形成了事实上的居间服务合同关系**。”
瑞安市人民法院在（2021）浙0381民初3277号判决书中认为，“虽原、被告之间未签订书面中介合同，但原告已根据被告购房要求多次提供房源信息并陪同看房，双方之间关于房屋中介合同的意思表示一致，应认定该中介合同依法成立并有效。”
因而，即使没有书面合同，只要能够证明履行了中介义务，也可构成事实上的中介合同关系。
第二，买方通过其他的中介公司成交，是否属于"跳单"，是否要支付佣金？
有两种截然相反的观点。
一种观点认为，不应该支付。
最典型的是最高院的1号指导案例——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案。
上海二中院在（2009）沪二中民二（民）终字第1508号判决书中认为，“衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。”
另一种观点认为，应该支付。
如2021年苏州法院核心价值观十大典型案例的第四个案例即为“跳单变卦不可取 诚信守约扬正气”。
苏州吴江法院审理认为，刘先生系从A中介公司处获取房源、房屋现状、出卖人等重要信息后，再通过其他中介机构与出卖人签订房屋买卖合同，仍应认定其利用了A中介公司提供的交易机会，应向A中介公司支付报酬，遂判决刘先生向A中介支付中介费17600元。
第三，如果买方没有将房屋过户到自己的名下，过户到关联方名下是否应付佣金？
1、个人看房过户亲属名下。
上海二中院在（2021）沪02民终342号判决中认为，“鉴于《看房确认书》中已明确约定了中原公司作为周** 购买系争房屋的独家居间人，且委托方的范围包括周** 本人及亲属等。同时，根据查明的事实，中原公司在带看系争房屋时除周** 本人外，其母江** 亦在场。现周** 认为，系争房屋现由其母亲江 ** 另行委托其他居间人购得不违反合同的约定。其观点本院不予采纳。”
因而，法院认为周先生签署了《看房确认书》后，将房屋登记到母亲名下，系利用中介提供的交易机会，绕开中介另行委托他人成交，应承担相应的违约责任。
2、个人看房公司名义签约。
杭州市下城区人民法院在（2021）浙0103民初1839号民事判决中认为，“被告张** 利用原告提供的房源信息以及媒介服务，绕开原告，以其所实际控制的被告森宇公司名义与欣 ** 公司直接订立了合同，被告张 ** 的行为违反了合同约定，原告诉请被告张** 支付居间报酬223306元，本院予以支持。”
第四，如果“跳单”成立，中介费如何计算？
1、支持全额佣金。
1）北京链家房地产经纪有限公司与王若文等中介合同纠纷一案，原告主张10万元佣金。
北京市第一中级人民法院在（2021）京01民终4718号判决中认为，“王* 、王** 虽然与链家公司达成《解约协议书》，但其二人仍履行了房屋买卖合同的内容，虽然其辩称其是通过案外中介机构重新签订了协议，但是结合其签订《解约协议书》的时间与另行签订房屋买卖合同的时间，以及房款支付的履约过程来看，王* 、王** 之间的房屋买卖合同系基于链家公司的服务达成的，其后即便另行签订房屋买卖合同，亦属于法律规定的绕开中介人订立合同的情形，故王 * 、王 ** 应向链家公司支付报酬。《居间服务合同》系三方共同达成的，能够体现链家公司提供中介服务应取得的报酬标准，同时三方亦在《解约协议书》中对于此情形进行了约定，故链家公司要求按照《居间服务合同》中约定的金额支付居间服务费，于法有据，本院对此予以支持。”
2、支付部分佣金。
1）周** 与上海中原物业顾问有限公司中介合同纠纷一案，原告主张按交易价格的2％即84000元作为佣金。
上海二中院在（2021）沪02民终342号判决中认为，“根据涉案看房确认书的约定，周云飞应支付交易价格的2％的居间佣金，然约定仅带看房屋即应按此标准支付佣金明显过高，且居间方在居间过程中应履行的义务内容包括提供有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户手续等。而本案中，中原公司仅提供了房源信息和带看房屋，其余义务尚未履行，故一审法院酌定周云飞应向中原公司支付佣金2万元。”
2）深圳链家房地产经纪有限公司、李** 一案，原告主张按交易价格1.5％即93000元作为佣金。
深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终25575号判决中认为，“因链家公司、李** 双方对居间报酬没有约定，根据深圳市目前地产中介收费行情，结合链家公司提供居间服务内容，一审法院酌定李 ** 支付链家公司居间服务报酬15000元，链家公司主张李** 支付居间服务费用93000元过高，对链家公司过高的居间服务报酬请求，一审法院不予支持。”“一审根据本案的实际情况酌定李** 支付链家公司15000元的居间服务报酬，并无不当，本院予以维持。”
04 律师建议
如果是中介人员，提供中介服务中为防止“跳单”，可注意以下事项：
1、看房时最好要求买卖双方签署相关法律文书。对于涉及收费、违约责任等条款最好加黑、加粗，以避免格式条款争议。
2、如有可能，最好让买方或卖方签署独家委托协议。
3、如未签协议，保留好微信、短信、邮件、音像等证明履行中介义务的证据。
4、提高专业度和服务质量，建立与客户的信任度。
如果是购房者，则为避免争议，可注意以下事项：
1、签署文件前应审慎阅读合同内容。
2、如中介带看的房子自己或亲属曾经看过，应即时告知中介，并保留告知的证据。