关于物业费诉讼的几个关键问题

随着房地产业的发展，有关物业费催缴的诉讼日趋增多。有几个关键问题，需要物业服务公司和业主特别注意：

1、物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任。

在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成以上三个证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。

2、业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务。

物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。（也就是说，业主不能以“物业服务质量差”，“打扫卫生不干净”、“地下车库没灯”等理由拒付物业费）

3、业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未使用或入住为由拒付物业服务费。

也就是说，只要工程竣工验收，房产公司交房了，或者以合理的方式通知交房了，业主就得缴纳物业费。但是，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4、物业公司不得采取停水、停电、停暖等措施，催缴物业费。造成损害的将承担侵权责任。

物业服务人不得采取停水、停电、停暖等措施催收物业费，属于禁止性规定。无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。

关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任呢？如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。