文旅地产与商业地产有何区别？内行表示：换汤不换药，目的一样

文旅地产与商业地产有何区别？内行表示：换汤不换药，目的一样

依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

与一般地产相比，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

商业本是生活配套，文旅地产中商业部分占比较大，其中每个景区消费标准不一，同时有着游客消费高、商家开店租金高的特点，人们在旅游过程中多会“吐槽”景区过于商业化！对此产生不少抵触情绪。

商业地产

作为商业用途的地产，有的称作为商铺、门面，区别于居住功能为主的住宅，一般的商业用途有零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等,服务生活、便利生活、增加货币流通性！

“商业地产”现状

商业地产发展迅速，短时间内从一线城市扩散到地级市中，从大型购物中心到社区商业，可以说随处可见，同时不同地段的商业售卖单价、租金单价不一，一方面受到人口密度的影响，另一方面商业地产“包装”程度也决定了自身价值。

商业地产数量越多越好还是越少越好呢？

数量多，“垄断”现象减少，减缓了坐地起价的可能性，对消费者而言更有利！例如一件商品，在过去因为自身属于销售终端，市场竞争对手较少，利润空间几乎由自己决定，根据所销售的地区不同价格存在较大差距，随着商业地产不断发展，总体数量在不断增加，而房地产又作为曾经公认的保值、增值产品，使得人们寄予了很大投资期望在房地产中，《文子·九守》中表达的意思是：天地运转自然发展遵循日月盈亏，拿到商业地产中来，商铺的租赁成本增加，而商业数量依然在增加的同时，商家的经营利润反而有所降低，为了能在市场占据一席之地，产品质量、服务的竞争至关重要！对消费者而言，选择性更广泛，优中选更优恰好符合“商道”!

数量少，“垄断”现象有所增加，增加了坐地起价的可能性，对商家而言更有利！为什么说商业地产数量越少商家越喜欢呢？总所周知，商家在租赁商铺开店，目的都是为了获利，但是获利的多与少受到不少同行竞争影响，一旦同行商家数量越多，消费者的可消费范围越大，减少了在自己店内消费达到可能性，一位开烟酒店的老板就经常抱怨：一个商业楼盘面积不大，却开了不少烟酒店，几乎是50米范围就有一家，这些老板也真是敢投资，不怕做赔本的生意？其实这些同行怎么不担心这个问题呢？只是难以找到更合适的位置罢了，一方面地理位置好的租金高，怕给房东“打工”！另一方面习惯了做生意，临时转行去“上班”难免不习惯，与其处于奔跑的路上，还不如先安定下来。

商业地产用途多样

（一）用于生产、加工，主要以产业园为主。例如工厂、养殖等离不开地产，同时也是一种商业用地用途的表现。此类商业地产多用于为线上或者线下做铺垫，持续输出原材料，从中获取部分利润。

（二）用于批发，此类商铺租金价格相对较便宜，通常是政府规划，开发商建设而成，也伴随着生产与零售。例如建材市场、茶叶市场、粮油交易市场等，这里商铺的使用价值正在增大，一方面人们逐渐倾向于“一条龙”发展方式，从生产到销售一步到位，为消费者减少了成本，另一方面商家的竞争感十足，自身的品牌需要规模化、标准化，从而树立品牌形象，从直营连锁店面可以看出来，比如肯德基、耐克、茅台等。

（三）用于零售，零售一直都是常见的销售方式，由经销商经营，从生产者与消费者之间赚取差价，信息差是利润支撑点，以租赁商铺经营为主。目前的零售行业受到线上竞争，加上生产方正在直接与消费者之间建立联系，使得零售行业正面临着巨大挑战，从目前商业地产来看，租金成本是商业地产直接影响因素。不少商家开始请求业主或开发商降租金来维持自身经营，笔者所在的城市就存部分楼盘就存在降租情况，一方面自身楼盘中商铺还有为销售部分，需要商业氛围（人气），另一方面商家集体夙愿需要得到解决，毕竟业主与商家在某种程度上是“同一根绳子上的蚂蚱”。

（四）用于体验类商业的商铺正逐渐兴起，升级了传统销售模式，主要以现场体验类为主。例如儿童游乐场、健身房、文化体验等，是传统商业的创新升级，有的在传统基础上强化，有的则创造了新产物，前些日子网络走红的用书夹开啤酒烧烤店就是一个很好的例子，看似简单的小视频，实则经过了一次又一次的调整。

文旅地产

（一）带动地方经济发展

一种是以扶贫为主。例如丹寨万达小镇，2019年10月17日，大连万达商业管理集团丹寨项目获得2019年全国脱贫攻坚奖组织创新奖。属于精准扶贫核心项目，采用当地苗侗风格建设而成，结合丹寨国家非物质文化遗产、民族手工艺、苗侗美食、苗医苗药，共同组建成为了别具一格的综合性商业综合体、旅游目的地，万达的入驻标准其实远超过县城，特别是贫困县，万达投资21亿建设，大部分商家来自于贵州本地，为游客提供了旅游地，同时也促进了这个城市经济发展，是文旅项目最典型的扶贫“写真”！

二是利用自身独特的地理优势，将我国文旅地产发扬光大。据旅游部门产业报告显示，出境人数高达14500万人次，且不论总消费量有多少，如果这些出境人群一半转化到国内旅游景区中来，这些景区的经济增长又会增加多少呢？结果我们无从得知。一个朋友在保险公司上班，公司给优秀员工提供了出国旅游福利奖励，很少在国内景区游玩，从朋友圈来看，有的甚至不如我国景区，但每次出国除了公司报销机票，剩余都是由自己开销，这位朋友去日本旅游前后共计消费了4万RMB，其中不乏包含给朋友亲戚代购的商品，可见旅游产业一直都是人们愿意去消费的“胜地”！

（二）传播地区文化价值

有的朋友就会说，旅游不都是去观光的吗？其实这只是纯自然景观的旅游，并且纯自然的景观存在单调性，吃、住、交通、体验有所欠缺，所以促进了文旅地产快速发展，特别是带有少数民族文化的文旅地产，更多的是为了发扬我国不同少数民族的文化习俗与文化遗产。

可见文旅地产的发扬也是地产一大历史进程，虽然文旅地产有着诸多必然性，但是文旅地产也存在较多弊端，例如别有用心的开发商和商家在文旅地产中将商铺价格和商品价格提升数倍，令游客产生厌烦心理，一旦游客存在抵触情绪，势必会影响到景区在游客心目中的地位。

文旅地产会不会成为下一个“商业地产”？关键在于是否有别与“商业地产”，而不同文旅地产之间更多的是体现地方特色，并非一味“复制”，只有让游客体验到真正的游玩乐趣，文旅地产才有持续输出自身最真实的价值！