“两违”自建房，是否一定要拆除？

中国人对土地有特殊的情感，对不少在外打拼多年的人来说，挣了钱后最重要的事，就是买块地建房子，享受“上有天下有地”的生活。一处宅院，四世同堂，两块菜地，一群鸡鸭，是很多人心里的田园梦。

但是自2018 年起，全国开展“两违”整治专项行动，大规模拆除“两违”建筑。不少自建房被拆除，房主钱房两空。这其中有建筑自身违法的问题，也有相关部门拆除程序违法的问题。

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什么是“两违”

所谓“两违”，就是指违法占地和违法建设的建筑，包括未经批准占用土地擅自建设的建筑，以及在城市规划区范围内没有取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定建设的建筑；在乡村规划区范围内没有取得乡村建设规划许可证或者违反乡村建设规划许可证核定建设的建筑。

其中，违法用地的主要形式包括：

1. 未经批准或采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地的；

2. 非法买卖土地或以其他形式非法转让的；

3. 超过批准面积占用土地的；

4. 使用临时建设用地超过批准期限的；

5. 擅自改变土地用途的；

6. 其他违反土地管理法律、法规规定占用土地的。

违法建设的主要形式包括：

1. 未取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（含临时）新建、扩建、改建建筑物和构筑物以及建设其他项目的；

2. 超过《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》期限进行建设的；

3. 未经规划建设行政主管部门批准，擅自改变《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（含临时）规定内容进行建设的；

4. 经相关行政主管部门批准建设的临时性建筑物使用期限已满，未依法办理续用手续或申办续用手续未获批准的；

5. 其他违反城乡规划管理法律、法规规定建设的。

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被认定为“两违”，一般会有什么后果？

如果自建房存在上面所说的违法占地或违法建设情况，就有可能被认定为“两违”，之后再根据不同的违法情况和程度，面临责令停止施工、限期改正或补办相关手续、退还土地、恢复土地原状、没收违法所得、没收违法建筑和设施、罚款、限期拆除等等法律后果。

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“两违”的自建房一定会被拆除吗？

拆除是比较严重的法律后果，违法程度较轻或者可以通过其他方式改正的，一般不会拆除。只有在下面五种情况下，房子才会被责令拆除：

1. 违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；

2. 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

3. 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，且无法采取改正措施消除影响的；

4. 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，逾期不改正的；

5. 临时建筑未经批准、未按照批准内容、超过批准期限进行建设的。

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强制拆除的正常程序是什么？

自建房虽被认定为“两违”，但也不能说拆就拆。强制拆除属于行政强制行为，必须同时满足实体条件和程序条件，而且当事人自己不主动拆除时，才能强拆。

实体条件是指建筑物属于上面 5 种必须拆除的情况，程序条件是要满足《行政处罚法》和《行政强制法》规定行政处罚程序和行政强制程序。一般来说，需要经过以下 7 个步骤：

第一步，有关部门2 名以上执法人员，持证对涉案建筑是否属于“两违”进行调查取证，并做相关书面记录。

第二步，向当事人告知，给予行政处罚的事实、理由和依据，以及当事人有进行陈述申辩的权利。如当事人进行陈述申辩，有关部门必须听取。

第三步，属于上述 5 种拆除情形的，作出责令限期拆除的行政处罚决定，并告知当事人有提起行政复议或行政诉讼的权利。

第四步，当事人没有按行政处罚决定的要求拆除的，进行书面催告。

第五步，有关部门听取当事人陈述、申辩，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。若当事人提出的理由成立的，行政机关应当采纳。

第六步，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，作出强制执行决定。

第七步，行政强拆。

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如果自建房面临被拆除，如何保护自己的权益

自建房被认定为“两违”建筑，首先需要弄清楚房屋本身是否为合法建筑，如为合法建筑，应当积极举证证明，向有关部门陈述、申辩；如确实有违法之处，查清违反了哪些法律规定，积极改正，补办相关手续，争取免予拆除。

其次要关注执法部门的程序和步骤是否合法，有没有侵犯自己陈述和申辩的权利，发现执法部门采取的措施不合法时，要及时提起行政复议或行政诉讼，争取自己的合法权益。尤其需要留意的是，提起行政复议的期限是自知道该违法行政行为之日起60 日，提起行政诉讼的期限是 6 个月，一旦错过将失去重要维权途径。

最后，如果“两违”是由于第三方的过错导致，房屋被拆除的损失可以要求第三方赔偿。在此过程中，需要及早固定相关证据，为将来要求赔偿做好准备。

需要提醒大家的一点是：我国土地性质复杂，尤其是农村土地，历史遗留问题和法律限制多，想要买地自己建房，必须拥有合法的使用权基础，并且经过完整的报批和建设手续，否则风险极大。千万不要因为怕麻烦或者节省费用而不办手续直接建房，合法持证的田园梦才能安全、长久。

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关于作者

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师

专注房产物业、借贷担保、婚姻家事法律事务