一、案由
为保障广州经济的持续繁荣和稳定，广州需要有一个健康的楼市，一个交易量细水长流式的楼市，一个能满足广州居民刚性住房需求和家庭置换式升级购房需求的楼市，需要一定的住房交易税收收入。
以落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，
由于影响楼市的因素很多，每年楼市的波动有时也比较大，既不能短期出台过多楼市振兴政策造成楼市的交易量井喷而最终形成房价短期上涨过快，又需要避免短期出台过多楼市利空政策造成楼市长期低迷（或长期不出台解锁利空的政策）。
因此，建议建立广州住房政策动态调控体系，以半年为期，对住宅市场进行调控，目的是使得广州住房交易量形成“细水长流”的状态，相当于建立住宅市场“水龙头动态调控体系”。
二、当前的情况
就我本人从业所掌握的信息，截止本文撰写时的2022年11月中旬，广州已经经历长达一年多的整体楼市交易量低迷情况（除豪宅市场外）。虽然今年银行信贷的支持力度极大，但大量市民的换房需求得不到实现，许多在广州长期工作的外地户口居民缺少购房资格，因此及时有效地出台住宅市场调节政策已是迫在眉睫。
如果是在没有住房限购政策的其他城市，楼市的长期低迷，一定是实际需求的减少，供应的累计就会造成房价的下降，那能使用的调控工具就非常有限。
好在，广州人口基数大，城市吸引力强，是一个长期实施住房限购的一线城市。也就是说，广州的住房调控手段可以有很多种，并且也一定会是有效的！
三、具体的调控措施
要建立住房政策动态调控体系，就需要形成住房政策工具箱，并以半年为期，在广州市政府的职权范围内，使用调控工具及时根据交易量出台调控措施。
根据当前楼市的情况，本人提一些具体的调控措施和当下建议：
1、信贷政策
比如调低利率；降低首付款；加快贷款资金发放速度以加快市场换房交易速度；扩大公积金的发放对象（如直系亲属购房的可以使用）；提前支取公积金作为首付款（目前广州是过户后才能支取）；监控企业经营贷款使用去向，同时放松购房者资金来源的审核（购房者可以向亲戚朋友借款作为首付款）。
当然，许多信贷政策的决定权不在地方政府。
今年信贷政策持续宽松，但对当下楼市而言收效甚微，适合微调，但起不了关键作用。
2、需要适当扩大外地户口的购房人群
目前，外地户口在广州购房除增城从化外，需要连续五年缴纳社保或个人所得税，中间不得断开。
（1）建议调整为六年内，累计满五年缴纳社保或个人所得税的外地户口家庭可以购买一套。
因为疫情或更换单位的影响，期间断开几个月是正常的事！
（2）建议也可调整为连续四年缴纳社保或个人所得税。
在交通和资讯迅捷的时代，一个人在广州工作四年，其时间已经算比较长了（或可以同时增加对购房人的学历的要求，比如大专学历）。
（3）不建议在没有要求工作三年以上的情况下，单独放松某个区外地户口人士的限购政策，因为这样做对其他区不公平（显然，哪个区放松，哪个区的交易量就会迅速增加），对广州整体楼市的健康发展未必有利。
3、迫切需要调整住房增值税政策
（1）2021年下半年，广州将普通住房转让征收5.3%增值税的时间从2年一下调整到5年！
这就造成，5年内的次新房难以出售。而非中心区域的次新房难以出售，就压制了这批市民置换到市中心区的正常换房需求，最终造成郊区和中心区的成交量双双下降。
虽然，这个政策是为了响应国家住房不炒的要求。但在住房限购的前提下，每个家庭最多也就能买两套房，不可能炒房。
因此，建议马上调整普通住房转让征收增值税的时间，从5年调整到4年(如果将来不明显，还可以继续调整缩短时间)。
（2）建议提高非普通住宅（豪宅）面积的认定标准到152方
广州规定，建筑面积144平方米以上非普通住宅（豪宅）转让的，对业主征收5.3%增值税。
近年来随着二孩家庭的增加，需要4个房间（卧室）的家庭增加。家庭结构的变化，市民正常的居住需求需要被满足！
因此，应该在144平方的基础上，增加一个房间的建筑面积，建议增加8个平方到152方（除去分摊，8个平方建筑面积实际使用面积也就不到7平方米）。
如此，既能满足市民正常的住房需求，又能加速152方以下住房的流通速度，实际上就增加了税收收入。
4、考虑增加三孩家庭的可购住房套数到3套
目前规定，广州户口家庭最多只能买两套住房。但随着计划生育的放开，国家鼓励多生小孩。部分家庭也生了三孩。对三孩广州户口家庭的可购住房套数提高到3套，既可以释放购买力，又可以鼓励多生小孩，一举两得。
建议人：余源鹏
（2001年哈尔滨工业大学建筑工程毕业 130本房地产图书作者 10年房产中介从业经验）