建议收藏 | 我踩了无数坑以后换来的买房实战全攻略

2019年对我全家来说都是一个不平凡的一年，这一年25岁的我有了人生首套房，全家也在上海市区有了个家。本来我毕业以后从来没想过买房子，但在父母的赶鸭子上架中竟然也完成了这笔几百万元的交易，过程中也踩了很多坑，这篇文章既是用来纪念我这段经历，也是一篇经验帖，相信看完能避免不少买房的坑。

我属于出身在上海郊区，工作在上海市区，因此买房资格不成问题。在正式买房前我还花钱上课，做了很多准备。买房的第一步从筛选中介开始，中介有大中介和小中介之分，大中介的话首选知名度高，客户评价高的机构，如链家、我爱我家、太平洋房屋这些，在和这些中介接触中，链家中介费最高，达到3个点，服务观察下来也确实最好，我们选了我爱我家，服务尚可，只是遇到的那个中介不够靠谱，办手续中踩了不少坑，太平洋房屋的话业内口碑貌似也不大好，而小中介那就更难说了，如果选小中介最好是选熟悉的，好处是中介费便宜，大中介中介费一般要提前交，小中介则可以最后过户、拿证、验房以后再交，孰优孰劣全凭自己判断。

选完中介那就开始看房了，我家当时花了四五个月看房，前后看了几十套，从不懂到入门再到能够快速判断房子的质量，看房需要关注的点包含城市、地段、价格、户型、朝向、楼层、楼龄、装修等等，因为房子肯定要住好几年，因此选房也要慎之又慎，哪怕用来投资自己不住，但选的不好，会影响投资收益。选城市首选有发展潜力的大城市，地段当然是离市中心越近越好，具体到房子本身的话要关注户型了，好户型的核心指标是户型方正，遇到布局不合理、很奇怪的就赶紧撤吧，户型方正指的是户型的进深跟开间比较合理，一般介于1：1.5；其次要通透性良好，户型中有两面可以采光（面对面的采光，风可以对流；相邻的两面采光；厨房、厕所要独立采光通风）；更细致一点的话注意房子的动线是否合理，居住动线、来客动线、家务动线是否会相互干扰；干湿分离也很重要，厨房、卫生间与卧室分离,厨房的布置应尽可能靠近进户门，远离卧室和客厅，应该跟卫生间贴着。在看房子的时候也要向房东了解一些隐性信息，房主房子买了几年，房主本人有几套房，满五年且只有唯一一套房最佳，这样只需要缴一个点的契税就行，不然还会多交好几万的税费。

遇到自己喜欢的房子就和相亲遇到自己满意的对象一样，得靠缘分和运气，常常连续跑好几周找不到看对眼的，在这过程中也要警惕中介的花言巧语，做到：不忘初心，坚持计划；不贪便宜，勇于放弃带有诱惑信息的一手房；做好产权和房屋实际情况调查。一些房子可能楼龄比较大，但经过房东的装修进行了掩盖这种时候就需要多长个心眼，搬开家具，留意地板和天花板与墙壁的接缝处，一般这种地方在掩盖时容易漏掉，房屋的防潮性能也能这样判断出来。

在经历了很多次看房以后，好不容易看中一套，先别急着交定金，和房东先把价格好好谈谈，和房东的价格攻防战也是个很复杂的过程，这里不详细讲，但提醒一点，要全程录音，不给房东反悔的余地，赠送家具之类等谈下的内容都要录音并且体现在合同里。

价格谈妥之后就是交定金和签合同，后面跟着中介一步步往下走就是了。而买方这时候就要凑首付了，渠道包括自有资金、父母支援、借钱这几种，每个家庭情况不同，也不赘述，首付为总房款的35%，这笔钱也是越快筹集越好。之后付首付都话，买卖双方和中介同时在场，在银行完成建议，并保留银行交易凭证，让卖方当场签收条。由于买房是大宗商品交易，所以每笔款项都要保留凭证、收条等证据，这些在贷款时也会有用。

之后是办理贷款，贷 款需带资料：买方所有人及其配偶到场签字并提供本人的身 份 证原件、未成年小孩出生证、户口本、婚姻证明、首付款收条、银行转帐凭证、学历证明、收入证明（月还2倍）、一年以上工资流水（2倍）、主贷人还款银行卡，这一步双方在中介机构或者银行完成，带好材料，银行老师会一步步指导填写材料。

贷款审批过后就是过户，买卖双方到房地产交易中心办理，在中介和交易中心工作人员指导下完成。

一周以后，领证人凭身份证，到房地产交易中心拿交税，拿不动产权证和抵押证，抵押证交银行。

银行贷款发放后，买方就开始还贷，从此成为身负房贷的人，开始还债生涯。

在上海买房的大致流程差不多讲完了，但里面的各种套路可能几天都讲不完，所以作为全程参与的中介一定要精挑细选，这样才能省心买好房。

最后，奉上我上课时截的一张买房PDCA，有准备买房的小伙伴开始着手准备吧~