房客欠付租金和水费1万元房东胜诉 房客二审提时效为何被驳回？

前言：大家6月好，这个月过了2023年就过了一半了，时间飞快。今天是房屋租赁纠纷的案例，大家出门在外打工，肯定都有租房的经历，那么如果发生纠纷，应该怎么办呢？一起来看今天的案例，房东为何胜诉。

一、案情

2018年3月，老李有51平方米门面房一个，原先租的租客是开干洗店的，挂出转让后，小美同意接手，干洗店要收两三万的转让费。后面老李和小美便签订《租赁协议书》一份，约定甲方将某地商用门面房租给乙方，租金按年计算37,806元/年；租金内不含水、电、暖、物业管理费用等；为了确保合同顺利履行，老李收取了保证金，协议期满时，约定如约退还。

合同签订后，老李依约将租赁物交付小美使用。2018年底老李向小美收取第二年的租金，二人未协商成功。老李向法院提起了诉讼。法院在2023年3月20日正式立案。

老提提供证据有《租房协议》，自己和小美的协商的短信记录，自己缴纳2019年1月到3月的水费账单。小美也到庭，表示自己年底就搬离了门面房，但是没有证据证明其交付了钥匙。

二、判决结果

1、一审

法院另查明，电费一直是小美缴纳。法院认为，合同合法有效，双方都应该履行合同。一审庭审中，小美辩称自己于2018年12月搬离涉案门面房，但没有提供有效证据证明自己给老李交还了钥匙，根据协议年租金为37,806元，换算成月租金就是3,150.5元，关于水费，协议约定水费时乙方缴纳，最终判决被告支付租金9,451.15元水费493.58元。

2、二审

小美不服提起上诉，在二审中突然提出老李的请求已经过了诉讼时效，没有其他新证据，而且小美还说12月开始老李接带人在看房了，老李则表示，是看房，但是小美要求人家下一个租客付她之前给过的转让费，所以房子没租出去，一直还说小美在占有和使用，至于为什么这么久才起诉，就这么点钱当时心想协商处理就行了。

二审没有其他新证据。

法院认为争议焦点有两个，第一个是3个月租金欠款是否有事实及法律依据；第二个是该欠款相关诉讼是否超过诉讼时效。针对上述问题一一做了释明：

第一个上诉人小美主张2018年底就交还了租赁房屋，但未能提供有效证据加以证明。故租赁合同终止履行的时间，应当按照双方共同确认的钥匙实际交还的时间认定。

第二个诉讼时效的问题，本案一审被告并未就许先军租金给付请求的诉讼时效问题进行抗辩。同时，本案诉讼时效期间应为三年。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”

而且老李，也就是被上诉人于2020年6月3日（前文提到立案是2023年3月）向小美发送短信主张欠付租金，符合诉讼时效中断的情形，所以诉讼时效并未超过。本案维持原判，驳回上诉。

三、法律概念之诉讼时效

1、诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。

在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，法院不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。

2、诉讼时效期间：普通诉讼时效是指由民法典规定的，适用于一般民事法律关系的诉讼时效期间。

结语：虽然本案例是房东讨要租金的，但是反过来若房东不退还租金，房客追要也是可以参考的，也不需要聘请律师全程代理，自己可以要回来。

本案其实有几个关键点，第一是租客没有在一审中提诉讼时效，第二房东保留到了重要的诉讼时效中断证据，那条短信。还有租客说自己没有使用门面，但是电费确是她在交。所以最终判决小美支付租金和水费。

（特别声明：并不是说租客赖账是对的，只是提醒大家打官司证据和诉讼策略的重要性，法律是认定的法律事实，法律事实并不一定就是事情本身的真相，这是民事诉讼，刑事诉讼有自己的证明标准）。以上就是今天的全部内容，希望对大家有用。

我在成都当律师，全网同名，关注我，学习法律更简单！