项目烂尾，开发商无法交房，你还需要偿还银行按揭贷款吗？

2021年下半年以来，很多房企无法支付到期债务，导致房企接连暴雷，项目烂尾风险日益增大。因此很多朋友，特别是买了暴雷房企商品房的朋友询问：如果项目楼盘成为烂尾楼，开发商无法交房，还需要偿还银行按揭贷款吗？

为了回答这个问题，我们先来分析一下我们购买商品房，所涉及的两层法律关系：第一层法律关系就是购房人和开发商之间的商品房买卖合同法律关系，第二层法律关系就是购房人和银行之间的按揭贷款法律关系，以及按揭贷款担保法律关系。

第一层法律关系所产生的权利义务就是，购房人主要义务为支付购房款（含首付款和按揭贷款）给房企，获得所购买的商品房的所有权（期权），而开发商在获得购房款后，须承担交付对应的商品房给购房人的主要义务。

第二层法律关系所产生的权利义务就是，银行承担按揭贷款支付的主要义务（由购房人委托支付给房企）后，购房人需要承担按月偿还银行借款本息的义务，并向银行提供商品房抵押担保和个人信用担保。

然而，上述权利义务，在项目烂尾、开发商无法履行交付对应的商品房给购房人的主要义务，不能实现购房人购房的目的后，购房人和开发商之间的商品房买卖合同法律关系，以及购房人和银行之间的按揭贷款法律关系和按揭担保法律关系，可通过法院判决解除。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

也就是说，如果项目楼盘成为烂尾楼，开发商无法交房，且购房人和开发商之间的商品房买卖合同法律关系，以及购房人和银行之间的按揭贷款法律关系和按揭担保法律关系，通过法院判决解除后，由开发商将收到的按揭贷款和首付款分别偿还给银行和购房者。

相关法律法规：

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

相关案例：

1、中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2019）最高法民再245号。