从好女婿到业界大咖,我的15年房产投资路

01

没有丈母娘,就没首套房

带我走上房产投资道路的,有两个关键词:一个是地产公司,一个是丈母娘。

作为一个平面设计师,我在大学毕业后没有选择广告公司,而是进入了地产代理公司,帮开发商宣传楼盘。当时经我包装的楼盘卖的都比较好,我自己也慢慢喜欢上了这个行业。

当然,卖的好有两个原因的:首先得益于房地产市场,上海楼市在当时非常火爆;其次我确实比别人喜欢思考,每接到一个楼盘的宣传工作,我都会深度思考它的卖点在哪里。为了把事情做好,我宁愿晚下班或周末加班,也要把优势梳理清楚,给消费者一个不错的呈现。此外,当时上海很多地产企业都是国企,我们正从国企向私营转型中,作战速度比同行快很多。

这段经历不算太长,但让我学会了去买房子的时候,不要被外在的包装迷惑,要选择最有价值的,而不是看起来比较高大上的。

当然,在投资路上对我启发最大的人是丈母娘,她是我买首套房的助推者。

我是大学同学里面第一个结婚的,我大二暑假和现在的妻子恋爱,毕业半年后就去她家提亲,根据察言观色,这次提亲不太顺利,她的家人话里话外都透露出我没有房子、比较穷的意思。

回来之后,我反思了一下,就开始看二手房。自己公司代理的高端楼盘是买不起的,只能看看二手房,下班后和周末就一个工作--看房,没多久就在上海的内环中山公园板块买了一套41.98平的两室户,一九八几年建的房子。

买这套婚房,唯一的原因就是便宜。

当时中山公园的新盘价格介于7000~8000元/平米,我买的房子是5200元,月供1400元。买下之后我又简单地装修了一下,自己住一间,把另一间小一点的租出去,租金每月1100元,这样,我的月供就成了300元。

后来我就想,为什么不把月供做到零,甚至是负呢?于是我把整套房子都租出去了,租金2000块。自己又花了500块钱到其他地方租了一间,完美转型到0月供+免费租房。

没过多久,我把这套房子卖了,赚了20万。

这次经历颠覆了我对整个行业的认知,买到好的房子,不仅仅能娶到媳妇,还能当成事业来做。

02

房子或许是中年危机的出路

我从2002年开始正式研究房产投资,发现买房是可以划分成很多时期的。

最开始是消费期,一般出现在买首套房的时候,只关注房子漂不漂亮。接下来是消费兼投资期,除了漂亮与否,还要看它是否增值,买第二、三套房子就处于这个时期。然后是纯投资期,不考虑房子的外观、看上去好不好住(这些都可以通过改造解决),而是看盈利面、看赚不赚钱。

在我个人的经历中,第一个时期差不多用了一年;第二个时期也差不多一年;而进入投资期,却用了七、八年的时间。

为什么会这么关注房产投资,因为在我看来,这是解决中年危机的一条出路。

我身边有很多拿着百万年薪的人,其实生活得非常焦虑。人到中年,有了孩子,要承担奶粉钱、孩子的教育费用;还有月供,供着房子、汽车;工作上压力也非常大。面对90后、甚至95后的冲击,在公司的位置能不能保得住都是问题,说不定哪天就被淘汰了,甚至听说有的大型互联网企业建议员工45岁就要退休。所以,有些拿着几百万年薪的人,整天看不起别人,实际上是非常傻的,因为危机随时存在。

在这种压力下,如果你有几套房子,有几千万净资产,处境就会大大改观。即便你在中年失去了工作,也可以卖房来抵消生活开销。每5-10年卖一套,到了80岁房子卖完了,一生也度过了。当然,如果为子女考虑,需要做的可能更多。

如果有房子,决定你生活质量的就不是工资,而是你的财富结果。

我成为专业投资者的四个阶段的经验,可以分享给大家。

四个阶段经验:

第一阶段:筑基。1-2套,打基础,赚到小钱,获得了家人朋友的支持。这个阶段难点在于家人是否支持,可通过改善家庭生活环境为由获得支持。

第二阶段:明悟。3-6套,开悟了,觉得自己很牛,冲劲很足。关键是这几套房子都能赚钱,无论租金还是涨幅,一旦突破,即快速进入下一个阶段。

第三阶段:天诛。7-16套,全职于楼市,五雷轰顶,内心很纠结痛苦,上不去下不来。这个阶段最能考验一个人是否能坚持下去,现金流不足,月供压力很大,研究各种金融工具,玩弄各种贷款产品,突破后就直接打通任督二脉。

第四阶段:云清。17套以上,至高境界,寺庙住持层面,欲望降低,一般人很难达到。业内的云清主要是指个人成就,但是我觉得能把一些人带到第三个阶段,我就到达了云清。

虽然,这些道理听起来都不难,但一百人里面,能够真正去执行的只是个位数。

做好房产投资,为爱情提供保护伞;

做好房产投资,为家庭生活增添润滑剂;

做好房产投资,白头终到老。

03

年轻人买房一定要避开这三个误区

对于现在的年轻人来说,买一套房很不容易,甚至要搭上父母的积蓄,买错了就是耽误一家人一辈子。所以我想提醒大家,一定要绕开几个误区。

第一个误区就是,只想着买一手新房,不喜欢看二手房。

很多一手楼盘服务非常好,美女帅哥接待、饮料咖啡伺候,简直是五星级的,但羊毛出在羊身上,人员的工资、物料的消费都是要有人买单的。甚至有些售楼接待处还弄了壁画、水池、假山,都很漂亮,但房子卖掉后,都随着接待处一起拆除了,这些都是浪费的。

再说这些新房过了十年、十五年后都终将成为二手房,该旧的还是变旧,该老的还是变老。如果上涨,也是大家都一样,十年之后,你的十年房龄跟人家十五年的房龄没有多大差别。

如无特殊情况,我通常会选取一个区域周边的二手房,很少去选一手房,就是因为二手房的这些东西都去掉了,买的就是实实在在的。

不买一手房还有一个原因:一手房通常要等2年才能拿到房子,这两年间一直供着月供,没有产出。而二手房交易完毕就可以拿到,接着就可以出租,缓解月供压力。

当然,今年以来很多城市的一二手房倒挂,一手房不但税费少,房价也低,这是在限价之后出来的一个新现象,也是当下的红利期。既然倒挂了,我认为只有这种状态下,才可以买一手房。

经孟庆国老师之手改造的美房

第二个误区是,热衷买别墅、写字楼、商铺、旅游地产。

拿别墅来说,因为买房都是要金融杠杆的,一千万的房,大多数人会用3倍的杠杆来买,但是别墅就很难做到。别墅的总面积里大多包含地下面积,比如一套别墅500平,其中150平是地下室。那么,银行只会按照350平来发放贷款,而且是五成(只放贷50%)。极限情况下能到六成,但难度极高。

写字楼和商铺则属于金融属性不强的地产,住宅的按揭最长可以分30年还款,但这两类地产的按揭最多10年,而且也是五成。卖掉的时候,交易税费非常地高。

至于旅游地产也是非常不划算的,很多旅游城市季节一过,就沦为空城,房子不能带来任何经济效益。很多人认为,如果买了旅游地产,自己也可以每年去住,但实际上,大多数人旅游每年都会换地方的;要是真想消费它,很简单,自己去玩的时候租两星期就行了。现在玉龙雪山下面有很多别墅在卖,但卖不掉。

第三个误区就是,买了一千万以下人口的城市。

在我做房地产营销公司的时候,曾经代理过很多三线、四线城市的业务。到2010年以后,我就慢慢发现这个势头不对了,应该转回一线城市上来。因为三四线城市的产业比较单一,政府的收入基本来源于土地的拍卖。土地卖出很多,但人口却被大城市吸走了,房子供大于求。

所以,对于想买房投资的年轻人来说,我的建议是:只买二手房、只买住宅、只买大城市。

年轻人买房只要避开这三个误区,基本算一个合格的房产投资者。

04

给房产投资者的四个建议

如果你不满足于自住房,想给自己的人生加一道保险,成为投资者,我不妨将自己这十几年的投资心得分享给你:便宜才是王道,每单都不能亏,永远探寻价值,每天都要学习。为什么这么说,接下来我将具体解释。

第一,便宜才是王道。举个例子,香港房价在十年前和现在的差别不大,因为它已经很贵很贵,在高价位上翻一倍的时间是会比较漫长的,不知道要等到猴年马月。同理,深圳很多豪宅的房价差不多13万一平,等它跑到25万一平的时候,我相信那些3万、5万一平的区域已经翻倍了。便宜才能回报率大。

当然,不能只是便宜,选择的区域抗风险能力也要强,同时回报周期要相对短。如果我们把人口一千万量级以上的城市对比,哪个城市房价低,肯定就是洼地了。比如说长沙和重庆就很便宜,不到1万块一平米。

那么现在要不要去投资呢?举个例子,火车从时速0到时速150的启动是很慢的,但从150到300的加速就很快。我们进去的时间应该是时速150。也就是说我们买进的价格没有那么便宜,人家是1万买进,等个好几年;我可能是2万买进;然后同样是5万卖出,人家赚了4万,我赚了3万,但我用的时间更短。

第二,每单都不能亏。不亏的前提是不能买贵。本该卖5万/平的房子,你6万/平买进来,这时候,不管再好、再优质的盘,要扭转局面还是蛮难的。

第三、永远探寻价值。房产的价值是流动的,城市之间存在流转,城市内部不同区域间也存在流转。寻求价值要懂得看清风向。

举个例子,15年前,浦东新区刚刚开发,政府大力号召。但是很多人看不到价值所在,不去;现在浦东的房价已经是10万、8万了。当然,我们不是说政策一号召就立刻去,可以先观察几年,承诺的东西都已经建起来、都已经兑现了的时候,就可以进去了,虽然这时房价已经涨过一波了,但仍有很多空地待开发,最大的那一波一定还没到。

第四,每天都要学习。投资没有一劳永逸,只有日积月累,不断精进。当你拥有了很多不动产的时候,不是懂得单一的地产知识就能驾驭的了的,你在各个方面都应该有所进步。你需要研究人口、经济、市场;研究政策导向,各个城市之间政策上的差异;研究金融;甚至在面对面跟房东谈判的时候,你还要学习心理学。

掌握了这些,你还要懂得判断一个房子具体方法,我们称之为笋度。因为世界上没有两套相同的房子,户型、景观,采光都不一样;同一个小区有的房子靠花园,有靠变电站、马路,加油站,有的附带阁楼,露台,院子,有的抬眼望去就是绿地,这些都是不同的。

房产投资者学会这四招,叱咤风云!

为什么花这么多时间精力来研究房产投资这件事情,因为在我个人看来,非常看好中国的经济,中国的综合国力一直在持续地涨,人口不断的沉淀在一线、二线城市,给了房产市场巨大的发展空间。

很多人以为买了房子,就会被束缚一生,总以为房贷压力大,等有钱了再买。

殊不知越往后买压力越大,人口越来越往城市集中,城市土地越来越稀缺。

所谓的压力都是来自心里。

今年不买房,明年徒伤悲。

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