94

一、北京房价这么高了，会不会跌？

首先我们来看看北京的房价，北京其实一直是房价泡沫问题的焦点，为了把这个问题解释得更加简单清楚，我先问你一个问题，北京的房价应该比纽约贵还是比纽约便宜？这个问题很多人的第一反应是，美国那么发达，肯定是纽约贵呀。且慢，今天我用基本的经济学框架给你进行一些分析，比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求，基本的逻辑告诉我们，供给少、需求旺的地方房价都会高，对不对？

1. 首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心，资源是高度集聚的，而纽约是美国的经济中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿，所以纽约是一个中心，北京是三个中心。纽约聚集了经济中心的资源，而北京聚集的是什么资源呢？是政治、文化、经济中心的资源。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力，北京聚集的资源比纽约多，那么房子的附加资源也要更多，再考虑到中国的总人口是美国的四倍，从需求上看你觉得哪个城市的刚需会更强？好，这是需求面。

2. 咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多，为什么呢？作为最老牌的发达的市场经济，纽约房地产市场的效率是很高的，流动性很好，出租率也很高，闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低，闲置率也很高，很多房子买了就是空着，这些都降低了房屋的有效供应。打个比方，其实北京很多房子都是非卖品，比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的，这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素，北京的房子是限高的，所以你看北京的房子很矮，一点也不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据，每平方米的土地上曼哈顿能修11平方米的房子，而北京的二环里能修多少呢？不到1平方米的房子。好了，这样一看，曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少呢？

现在我可以给你简单地总结一下了，房子其实无非也就是个商品，它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大，而供给又比纽约少。你再考虑到，我们国家现在仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年到2024年，我们会迈入高收入国家的行列，大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体，所以你从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。