这是“快乐的驴子说” ，第10篇说
时间：农历腊月初八节
地点：早餐摊
人物：早餐摊老板
事件：一碗大馇粥带给我的营销启示
今天是农历的腊八节，喝八宝粥当然也是必须的。
来到小区门口早餐摊，已是人头攒动，各个餐摊生意好的出奇，有的至少有十几人在排队等待。
“老板有没有八宝粥”？
“有有有，但需要稍微等一会，刚卖完了一锅，下一锅马上就好，两分钟，您里面坐”。
一听等一会，我就想打退堂鼓。
“兄弟，一会就好，我给你来个小笼包您先吃着”，看来老板看出了我的意图，赶忙给我吃起了定心丸。但看这哥们够热情，又听他说两分钟就好，于是就进去坐了下来。
3分钟后，八宝粥还没有端上来。
“老板，八宝粥怎么还没好吗？”
“您还要稍微等一会，要不您喝大馇粥吧，我今天做的大馇粥和八宝粥差不多，您尝尝，不好喝我不要钱”！
既然八宝粥还要等，既然今天的大馇粥和八宝粥一个味，既然老板又信誓旦旦向我保证，罢了，退而求其次，就尝尝他八宝粥味道的大馇粥吧。
还别说，他的大馇粥还真有点八宝粥的味道，原来他在大馇粥里面加了一些八宝粥的原料。
喝着八宝味的大馇粥，回想着和老板的对话，忽然让我所有所思，给我很大启示，这不就是一堂活生生的营销吗？虽然地产和大馇粥是截然不同的两种产品，可营销的方式方法是不分行业的，是融会贯通的。
豁然间，心里暗暗佩服老板的精明，当然，大馇粥不能白喝，更不能光嘴痛快了，脑袋也要补充点养分啊。结合自己多年的地产营销经验，还真得有些心得和感悟。
首先、细分客户，投其所好
和八宝粥一样味道的大馇粥，不知道你喝过没有？在此之前我是没有喝过。
其实，说白了，无论是八宝味的还是红枣味的大馇粥，归根结底还是大馇粥。可如果给大馇粥附加上一些新鲜的元素，那结果就大不同了！这样，客户可以各取所需，可以最大程度满足不同口味的需求。
做地产产品的设计，当如是，当然肯定不能众口皆合，总是要有所取舍。那我们就选择其中一种来做好了，比如教育地产、体育地产、文化地产，不一而足，量体裁衣，按地而谋。
所以，在前期产品规划中，必须非常清晰地考虑到，我的房子要卖给谁，这些人需要什么样的房子。只有把这些问题都搞明白了，才可以去着手去规划，去设计。也只有这样，才能大大节省后期的营销成本，才不会导致产品出来了，曲高和寡无人问津，所有的付出全打了水漂。
这就是，先产品后市场，还是先市场后产品的区别。
笔者崇尚，先市场再产品，了解了市场需求，按需求再做产品，相信产品一亮相，必将哄抢一空。
其次、制造概念，吸引眼球
产品设计出来了，那下面的问题就是给它一个怎样的名分。酒香还怕巷子深，这个时候应该告诉你的客户群，我这里有你需要的产品，有时间来瞧瞧啊。
其实，我不能想象，如果早点摊老板把他的盛放大馇粥的餐桶上贴上“八宝大馇粥”，是不是成为大馇粥中最经典推广语，我也不能想象，他如果坚持做下去，他的“八宝大馇粥”是不是会成为一个品牌，会吸引更多猎奇或的追新逐客户？是不是可以发扬光大，搞个代销或加盟什么的。但我相信，如果他那么去做，至少今天早上他的大馇粥会卖的更火！
在地产营销中，比较典型的如SOHO产品，就是一种写字楼和住宅的结合，概念就是居家办公，老潘把它给喊出来了，给发扬光大了，第一个吃螃蟹的，当然就可以获得最大的红利。
第三、奇货可居，制造饥渴
“有有有，但要稍等一会”，其实说白了就是没有，起码现在是没有，但老板却给了我一个希望，即使要等，那我也愿意。
等不及？给你笼小包子先吃着啊，还等不及，那就喝八宝味的大馇粥啊！就这样，我一步一步上了老板的“贼船“，只能任其摆布了，本来是来喝八宝粥，最后却整了一碗大馇粥，还心甘情愿大有感恩戴德之感觉。
象这种画饼充饥望梅止渴之手法，在地产销售中也得以广泛应用。地刚平整，售楼处还没盖呢，围档等户外长线媒体已经闪亮登场，无非是告诉客户，要买房，等等啊，我这里有你想要的，然后一步一步推进，再用VIP卡、预约金收取等方式把客户套进来，总之就如先把客户胃口调起来再说，等“大馇粥”一上，不怕你还管烫不烫嘴，一定是先大快朵颐再说。同样的道理，等项目一开盘，就不怕客户不屁颠屁颠地拿着大把钞票来买房。
第四、销控得当，优劣皆空
不确定，他的八宝粥是不是真的已经卖完了一桶，抑或是，他的厨房里放着已经做好的八宝粥，没有了，或许只是他的托词，为得是先把大馇粥卖掉。
就如同房屋销售，最先推出的肯定是位置、户型等因素稍差的单位，即使有那么零星的好楼座，也只是做陪衬，是为了销售较差房源做掩护，为了分级做价寻找依据，并且还可以制造价格节节攀升的假象。
好坏搭配，价格高低有别，任何商品的销售都是同样的道理。
起身要走，老板笑脸相送，“兄弟，吃好了”？“还可以”，“那下次再来”。
你看这服务态度，你看这红火的生意，真是应了那句老话“三百六十行，行行出状元” 。
如何做产品、怎样炒概念、怎么做推广、如何搞销售，一气呵成滴水不漏，真是长见识！
高人无处不在，营销随时随地。这碗大馇粥喝的值！