首付745万买个房子，最后房子没了，还得倒赔500万！
这样奇葩的购房经历，损失惨重，上海的伍亭颖，被称作“最惨购房人”。
这究竟是怎么造成的？能给我们什么启示？
01
这位伍亭颖，可不是被敲诈，最终的处理结果，是法院的二审判决。
民事案件，二审就是终审。
也就是说，这已经是板上钉钉的结局了，基本上不会有“反转”的余地。
慢慢大致梳理了一下时间、事件轴，大家可以一目了然地看看。
2020年5月17日，买方伍亭颖通过中介，和卖方范俊等达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付100万定金+400万购房款；
2020年5月30日，买卖双方签订补充条款，约定房屋总价为1550万元，卖方提前交房，伍亭颖须在一个月内完成首付745万元；
2020年6月30日，约定的首付款最后期限，伍亭颖未能补足首付余下的245万元；
2020年7月2日，双方再次签订补充条例，并约定了惩罚条款（具体条款后文细说），并再次约定伍亭颖须在7月31日前一次性支付首付款+利息；
2020年7月13日，伍亭颖完成了745万元的首付，并缴纳了相关利息，双方约定，剩余745万元尾款要在8月30日过户前全部付清；
2020年8月30日，因为银行审批延误，伍亭颖没有付清745万元尾款；
2020年9月15日，范俊等发出了律师函，告知伍亭颖收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们将解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。
2020年10月29日，伍亭颖申请的745万银行贷款额度审批成功，要求继续履行合同，被卖方范俊等拒绝，并将伍亭颖告上法庭；
2021年6月25日，法院一审判决：伍亭颖的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍亭颖要赔偿违约金310万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。
一审判决后，伍亭颖、范俊等均不服，都提起了上诉；
2021年12月1日，法院二审判决：驳回上诉、维持原判，伍亭颖将承担案件受理费2.72万元。
算起来，伍亭颖兜兜转转，房子啥的都没得到，一共还要赔出去497.32万元。
02
之所以伍亭颖要赔出去这么多钱，关键就在于他们2020年7月2日签订的补充条例。
当时是这么约定的：
从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍亭颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。
二手房买卖中，合同终止，要将房屋复原交给房主。
因为在完成首付前，房屋就提前交付给伍亭颖，并且她也入住装修了。
房屋现在要归还、物归原状，这180万元的装修损失，是没什么太大争议的。
最大的争议，就是那310万元的违约金。
因为房屋总价达1550万元，总价很高，即便违约金的收取的比例不高（20%），但总额就达到了310万元，是一笔“巨款”了。
收取这个费用，是否合理？
伍亭颖并没有恶意拖欠，而是因为银行政策收紧，导致尾款没有按期到位，却因此付出巨大代价，确实颇有些“冤枉”。
03
法院判决，是完全遵照两人签字合同办事，绝对合法合规。
但这其中，有没有疑点？
我想是有的，很多网友也表达了类似的观点。
7月13日，伍亭颖付清首付款，约定8月30日前要付清剩余745万元尾款。
为什么会有这样的自信，确定在短短的1个月半月的时间里，银行能顺利下款？
要知道，银行的信贷政策是时有变化的，松的时候可能半个月就能下款，紧的时候可能得等个小半年。
在如此不确定的因素下，为什么会约定高达20%、总共350万元的违约金？
值得注意的是，有律师披露，卖方律师从合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键。
也就是说，从一开始，卖方就将法律研究得透透的！
这会不会是有一种可能：卖方故意设了个套子，让“老实人”往里钻呢？
毕竟，卖方到最后可是“空手套白狼”，没有任何实际损失，就妥妥地到手将近500万呢！
一般人的观念里，卖房，要达到的最终目的就是将房子卖掉、拿到钱。
而这个案件中的卖房，在过了约定时间，又是短短1个半月的时间，就要求终止合同了。
如此短的时间，房子就不卖了？！
那以后他是不是又可以重新挂牌，故技重施一番？毕竟，房子又回来了！
04
哪怕到了这一步，卖方为了自己的利益，甚至都可以理解。
还有一方的行为，就真的难以捉摸了，那就是中介。
作为居间的一方，应当是完全中立，促进交易赚取中间的佣金。
如果说伍亭颖是一位涉世未深的96年的小妹子，中介公司可有经验丰富的工作人员，有公司的法务。
为什么在签订协议的时候，罔顾这中间巨大的风险，而不提示呢？
而且，中介公司应当比普通的购房者更能了解行业规则，更能了解最新的银行放款进度。
关键的是，中介公司应当是极力要促成交易，才能赚得到佣金。
解除合同，他们不也是一毛钱都得不到吗？
有人说，伍亭颖是对自身实力高估，一开始就不该对自己按时能贷到款如此自信。
说这话的恐怕没买过房！
现在的行情下，无论是新房还是二手房，在付首付时，开发商或中介不会要你提供征信和财力证明吗？
并且一般都会有公司的专业人员进行评估，购房人有没有贷款的实力、会不会有风险。
毕竟，谁也不想白费时间和精力。
除了这些，还有一个疑点：这房子是套商业用房，不是住宅用房。
按理说，这应该是买方市场，就是说买方的主动权应该更大。
可最后，吃大亏的就是买房，原本应该是被动的卖方赚得“盆满钵满”。
05
这案件中，说伍亭颖可怜吧，她的确白白要付出去近500万。
说她不完全冤枉吧，因为她太大意！
在巨大的资金交易、大宗房产交易的时候，不能轻信，签字前要仔细阅读条款，最好咨询相关的法律人士。
无论是对房产行情、还是商业房产的知识，或是二手房交易中的知识，这位小姑娘了解得太少了！
不要轻易涉足自己不了解的领域，更不要在不了解的情况下，做巨大的投入。
相比于新房市场，二手房的水更深，近些年二手房交易中的奇葩新闻也屡见不鲜。
所以许多城市已经上线官方的二手房交易监管平台，规范二手房市场上的很多行为。
伍亭颖的案件已经落锤，法院终审，判决是完全符合法律的，应该说没有回转的可能了。
有人说法院的判决有失公允，太不讲情面了。
法院在过程中，其实给了充分的庭外调解时间，但很遗憾没有达成和解，法院当然只能按法律办事。
归根结底，还是买房轻易地签订了对自己不利的合约，合同生效就再无他法。
作为一个成年人，她选择了风险，就要承担相应的代价，尽管这代价的确很大。
但，人生很长，希望这样的事情能够警示她，今后少走些冤枉路吧。
End
我是慢慢，你有什么看法？
和我聊聊吧！