前言：
根据法律规定，请求基于物权排他性的诉求受法律永久保护，不受诉讼时效限制。但对于哪些事项适用物权保护，哪些不适用物权而适用一般请求权诉讼时效，实践中常常存在模糊地带。本文通过对最高院司法文书解读，结合法律和相关司法解释，特做简明梳理。
一、法律规定
1.普通诉讼时效
《民法典》第188条第1款 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
2.短期诉讼时效
（1）追偿权
《民法典》第312条：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
（2）撤销权
《民法典》第152条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；
（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
3.最长诉讼时效
《民法典》第188条第2款：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《民法典总则编解释》第35条 民法典第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效期间，可以适用民法典有关诉讼时效中止、中断的规定，不适用延长的规定。该条第二款规定的二十年期间不适用中止、中断的规定。
由于该20年诉讼时效不适用中止、中断，也称为“除斥期间”或“不变期间”，意即对某种权利规定的存续期间。其法律意义在于，督促权利人尽快行使权利，超过除斥期间怠于行使该权利的，则该权利消灭。它主要适用于形成权。
4.不适用诉讼时效
《民法典》第196条 【不适用诉讼时效的情形】下列请求权不适用诉讼时效的规定：
(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;
(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;
(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;
(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。
二、不动产物权权利
1.物权法定主义
《民法典》第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
公民对不动产物权权利必须经登记取得，仅有合同约定不发生物权效力，司法判决确权具有物权变动效力，但未经登记的，不具有公示效力，即不能对抗善意第三人。
2.不动产物权权利类型
（1）所有权；（2）小区业主建筑物区分所有权；（3）不动产相邻关系；（4）不动产共有，包括共同共有和按份共有；（5）用益物权，是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《民法典》第三百二十七条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。（6）土地承包经营权；（7）建设用地使用权；（8）宅基地使用权；（9）居住权，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（10）地役权；（11）不动产担保物权。
权利人基于不动产所享有的物权，依法对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。凡建立于其上的物权均为不动产物权。传统不动产物权包括六种权利，分别是所有权、地上权、地役权、永佃权、典权和抵押权。民法典将居住权列入物权保护范围后，物权居住权也应包括在其中。
三、物权诉讼时效判例
1.房屋买卖
案号：山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2698号民事判决
法律焦点：农村房屋买卖违反管理性规定，但未违反法律强制性规定，权利人依然受法律保护，且确认之诉不受诉讼时效限制。
法院认为，原告王希国与被告王希武于2000年3月11日签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，合同签订后，原告交付全部房款，被告交付房屋及相关证件,原告王希国居住使用涉案房屋至今已十余年。
双方均按合同约定履行了合同义务。被告王希武辩称双方已变更为房屋租赁关系，无证据证实，本院不予采信。被告另辩称，原告在村里已经有宅基地房，亦不能再购买该房，本院认为，虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但本案房屋买卖行为发生在同一集体经济组织成员之间，房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定。
“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力，被告抗辩意见本院不予支持。另，本案系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告辩称已过诉讼时效，本院不予采纳。原告诉求确认与被告王希武于2000年3月11日就涉案房屋签订的买卖合同有效，本院予以支持。
2.不动产抵押权
案号：最高人民法院（2014）民申字第1310号民事裁定书
法律焦点：抵押权作为担保物权的一种，本身不适用诉讼时效制度的规定。但是为了防止抵押权人怠于行使抵押权，原《物权法》以及现《民法典》担保物权均规定抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。
法院认为，申请人提起本案诉讼的目的，是对债务人已经抵押登记备案的大楼部分楼层主张优先受偿权。根据生效裁判文书，债权人享有抵押物优先受偿权。该债权经两次转让后，债权人受让了该笔债权并成为案件的申请执行人。但该大厦第三层自1998年12月被登记为抵押物以及1999年12月28日主债权到期后，一直没有任何债权人要求行使抵押权，直至本案债权人在2011年提起本案诉讼。债权人主张债权的行为与要求行使抵押权的行为是两个不同的行为，相互之间不能替代。权利人针对主债权采取行为，不会引起担保物权诉讼时效的中断。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第二款，债权人应当在2008年8月28日至2010年8月27日的期间内对大厦第三层行使抵押权，其在2011年起诉主张抵押权已经超出行使担保物权的期限，不受法律保护。
根据《民法典》第419条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。意味着不动产抵押权保护适用普通诉讼时效而非物权时效。但发生在以下情形下的抵押人主动履行的除外：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
据此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十四条第一款规定“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行一审法院内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持”。由以上规定，可以看出债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后在民事诉讼法规定的申请执行实现期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，法律并未予以禁止。
3.土地林地颁发许可证
林业行政登记虽涉及不动产登记事项，但颁证行为本身不属于不动产登记范围，应适用最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年，不适用不动产诉讼时效的保护。
4.不动产侵权赔偿
法律焦点：请求基于物权排他性而受法律永久保护，不受诉讼时效限制。
商品房项下，此类问题多出现在原共有权人不当处分共有物导致财产损害赔偿。在北京市第二中级人民法院（2022）京02民终5563号民事判决以及北京市高级人民法院（2022）京民申5797号民事裁定案件中，诉争房屋买卖发生在1998年，直至2022年提起确认之诉，法院判决驳回原告理由系根据不动产公示原则，以及原告并没有证据证明自己对诉争房屋享有实际权利，而涉案不动产物权诉讼，并不受诉讼时效限制。
在涉及政府福利住房管理过程中，权利人基于该不动产物权权利主体主张房屋毁损、不当收回、灭失、被违法占用赔偿诉讼中，法院认为，当确认产权管理单位存在违约情形，且诉争房屋已不具备交付或继续履行租赁合同等情形下，产权单位应就其违约行为承担损害赔偿后果；否则判决驳回原告诉讼请求而非以诉讼时效予以裁定驳回，正是基于物权具有排他性而受法律永久保护，不受诉讼时效限制。