在质疑中，人总会不相信自己

前段时间做了一个评估项目，现在委托人聘请了两波专家对我写的评估报告进行评审，提出了好多好多问题，其中，多次提起报告中对土地容积率的修正方向不正确。在最初我们公司审核报告的时候也提出了这个问题，后来我提共了一片研究基准地价修正的论文，公司也就没有过多的纠结修正修正方向的问题了。后来委托方公司内部审核时，提出了修正方向是否正确的问题。我针对该问题进行了答复，因为该地区公布的基准地价为地面地价，一般的容积率的上升土地的价格亦随之上。针对这个问题我书面答复了两三次，从第二次开始，我们公司一名估价师就开始倒戈，说我的修正修反了，各种不对，还举例子说别墅区的容积率低，地价反而不比周边容积率高的地价低，说是容积率低提升了居住的品质。我当时恨不得狠狠的怼他一顿，但是考虑到她也是我们公司比较资深的老估价师了就没好意思。

其实大家可以想一想，容积率高就意味着可以建更多的房子进行出售或者经营，获得的收入也比较大，容积率低的，就意味着只能建造一点点房子进行出售，那么在一定的限度下肯定是容积率越高越好啦。当然，这个也不是一定的，大家也知道随着容积率的提高，房子就被建地越来越高，随着房子高度的提升单位建筑面积（或者说是可售建筑面积）的造价也会升高，当突破到一个临界值后，土地的价格会不升反降。当然这种情况一般不会发生。

今天，委托人聘请的外部专家对这份报告又进行了审核，同样的，这波专家也提出了容积率修反了，同事要求我们使用基准地价内的修正体系。没办法，我只能通过各种渠道区联系当地的评估机构，获取他们为政府制定基准地价时使用的修正体系。功夫不负有心人，在我的努力下，终于拿到了该地区基准地价中关于容积率的修正表。

由于当地在制定基准地价的时候是采用了地面地价的标准，所以通常情况下地价和容积率是成正比关系的，我当时研究合理好多论文，最后才用的这样的一个修正标准（详见下图）。

本人在报告中使用的修正系数

可能乍一看这个图大家都会觉得是直接乘以这个修正系数就可以得到修正后的价格了。然而，实施并不是这个样子。该地区的基准地价是按照这样一个标准制定的，详见下图。

该地区基准地价内涵

根据该地区政府网站公布的信息，该地区基准地价把所有的住宅用地的统计率统一到2.0这个标准下的地面地价，也就是说，容积率越低，地价越低。后来我不是通过咨询当地基准地价制定的评估公司拿到了他们的修正系数表了嘛，证明我的修正时完全正确的，只是和他们的修正略有差异而已。我的修正系数为0.55，该评估公司的修正系数为0.5774，我只是不这个修正体系低了2.74%。能够证明我并没有给把容积率修正系数搞反以及把修正误差控制在这个范围我也十分的高兴。

该地区容积率修正系数表

前期这个报告也是经过你们审核通过的，为什么你们造到其他人的质疑不能坚持自己最初认为正确的事情呢？