读《冯仑买房这些事儿》10

10年租金堪比首付，为什么还要租房，很多人都有这个想法，认为买房好歹是自己的，而租房是白白给别人钱。但其实这都是建立在房价一直涨的基础上的，你想想，假如房价每年跌10%，你怎么想，是不是租房就划算了，北京一套1000万的房子，年租金不到20万，如果一年掉10%，就是100万没有了，傻子恐怕都会选择先租房再看看。所以客观讨论租房和买房的基础，就是承认房价是会波动的，而不是一直上涨的，如果要是假设房价一直这么快速的大涨，那很显然买房是最划算的，这个毫无疑问。

这几年的长租公寓已经越来越多了，比如万科，龙湖这种开发商建设的自持物业，也有小米做的you+公寓，新派公寓，还有房产中介做的链家自如，我爱我家相寓。自持物业租赁，这是新鲜事物，规定了开发商要想拿地，就必须配置相应的平米，这些面积的产权，只能是开发商。不能出售。由于拿地成本太高，所以注定了，这种自持物业做出来的长租公寓，不可能面向工薪阶层，比如万科之前就引起了话题，在北京海淀区一个自持物业项目，主要做了两种户型90平米的三居和180平米的复式四居，三居每月租金1万5-1万8，而四居的租金要达到3-4万元，租客最长可以租10年，租金不变，但要一把付清，也就是说三居要一下付180万，四居要付360万。

这一下引爆了舆论，大家都觉得太贵了，有这个钱都能付一套房的首付了，甚至能买一套小两居了。但作者说，万科这个项目有进步意义，1是他把期限真的延长到了10年，10年长租，对于一般人就意味着一种全新的生活方式，2是固定价格，10年不涨，所以现在看起来贵一些，但是后几年你可能就觉得便宜了，3是真的实现了租购同权，可以落户可以上学。就这块地来说，万科光拿地就花了109亿，即便做成高端项目，他也未必能赚钱，所以其实万科也是在摸索。很多人希望开发商把价格做的足够亲民，这在高额的地价面前，也是不太现实的。

那么土地价格有没有可能降下来呢？恐怕只能寄希望于集体建设用地的入市了，之前我们已经做了试点，为集体建设用地搞租赁房开了绿灯，这样土地成本将大幅降低。也能够给农民增加一个土地的变现途径，获取源源不断的租金收入。所以作者也判断，在一些城市的近郊，集体建设用地充足的地方，长租房租金下降，是一个可以预见的趋势。长租房如果能够破局，那么买房就不再是必然选择。

作者对于各个城市的判断，现在实行的是因城施策，所以每个城市都有他的特殊性，先说北京，北京在大力推广共有产权房，而且还强推限竞房，这类房子最高售价在土拍的时候就被写死了，开发商没有涨价的空间。而且2018年开始，限竞房就大比例上市，2018年到2019年两年，2018年底北京限竞房网签完成率只有27%，绝大部分房子根本卖不掉，到2019年，限竞房压力差不多达到了7万套，能够解决20-30万居民的居住问题了。限竞房价格也都比周边二手房低，所以只要有一个限竞房开盘，周边的二手房就基本别想卖了。

这种变化之下，会逐渐的逼迫炒房客退潮，另外，保障房越来越多，那么纯粹的商品房供给可能不足，反而开始稀缺，北京这种地方，需求肯定永远存在，有人走一定也有人来，未来北京二手市场必然远超新房。作者的意思很明确，房价在北京不太可能大跌也不会涨到哪去，更多是平稳和分化。

再来看环京，这是之前大家很乐于讨论的地方，因为几乎没有刚需全都是投资，2015年之前，只有6000的房价，后来借势炒到了3万，限购以来，基本都跌了一半以上，而且还根本卖不掉。作者说环京楼市，其实就是一个三四线城市，炒到了准一线的价格。

环京的限购跟北京不同，北京有巨大的需求和足够多的交易，所以限购也是有出路的，但是环京就不一样，他一限购就相当于关门了，里面的炒家出不去，外面的炒家也进不来。谁也别想成交，一开始大家吃的饱，肚子里有油水，挺得住，这都过了2年多了，依然不松动，大家已经饿得面黄肌瘦甚至人吃人了，环境楼市的泡沫也就一触即破。但是即便泡沫破了，里面的人想断臂求生，都不可能，他还是跑不出去，所以现在大家不知道怎么办才好，只有中介不断给大家打气，一但放开限购，大家就能赚钱，还能发大财。作者判断，未来环京楼市下行恐怕还要持续一段时间，购房者应该降低预期。

下面说天津，2018年5月天津推出了海河英才计划，大幅度放开了人才落户的条件，赤裸裸的开始抢人，本科只要不超过40岁，研究生不超过45岁，随时天津落户，本科和高职工作一年，不超过35岁也可以落户，创办企业纳税10万，也可以落户，这些条件摆出来，几乎就是向全国人民宣布，来天津吧，天津已经是0门槛了。有子女的父母都知道，天津的户口多值钱，天津高考分比北京还低，教育资源也很丰富。而且离北京那么近，甚至住在天津来北京上班，比住在密云到城区上班的距离还近，而且还有城际高铁，交通相当方便。所以一时间很多人都闻风而动，当时看到这个消息的时候，作者的判断是，二手房肯定会先涨价。至于以后，还要再看后续政策。但是这个判断显然错了，天津房价不涨反跌，现如今也就是2019年10月，天津房价已经跌去了20-30%，而且降价了依然卖不掉。可见这些蹭高考热度的人，不会真心在天津落户工作，他们顶多就是买个资格，即使需要房子也买个最便宜，最小的够用就好，压根就没打算在天津常驻。所以房价拼到最后，拼的还是人口的粘性，人口是来了，但是留不下来，也是没什么用的。北京挤出的人口，不会来到天津，而是会转移到南方。天津现在还能依靠高考资源吸引人，但是当来的人多了，高考资源被消耗殆尽的时候，天津就什么都没有了。

下一个是大连，大连也在2018年执行了比较严格的限购，但并未阻挡大连的房价上涨，2019年大连又加码，房价只能跌不能涨，媒体称为限涨令，这才抑制住价格。大连是个有意思的城市，之前一直是库存压顶，房价很久都不涨，直到2016年去库存开始，才刺激了房价上涨，这一涨就有点收不住的意思。现如今大连已经被住建部纳入了重点监控城市，所以估计未来也不会怎么涨了。东三省常住人口一直在流出，辽宁人口也在减少，但是大连人口基本平稳，3年时间还增加了8000人，但这么少的人口变化，不应该带动这么大的房价上涨，所以大连房价泡沫其实也不小。未来一旦去库存熄火，怎么涨上去的，就得怎么跌下来。根本没那么大需求。

下面是海南，这里作者印象深刻。海南最近也做了很多探索，又是博彩，又是赛马，有人说这是要把海南建设成下一个澳门，定位是度假天堂。国内也有很多人都移居到了海南，其中东北人去的最多。但海南有些城市可着实不便宜了，比如三亚，房价收入比跟北上深差不多，租金却便宜的多。2017 年三亚就限贷，2018年海南全省限购，但是并未阻挡炒房的热情，作者说他还是很看好海南未来发展的，不管短期怎么样，只要那些规划能落实，海南就会成为宜居天堂。