购买商品房，通常认为开发商就应当保证购房者按时拿到房产证，那么购房者迟迟未能拿到房产证？是否就意味着开发商都必须承担违约责任呢？法律是对于开发商办证义务是怎样规定的呢？今天通过一则案例来给大家进行解读。
/ 裁判要旨 /
商品房买卖合同对于产权登记仅约定开发商承担协办义务的，开发商在约定期限内提交了需由其提供的相关资料报产权登记机关备案的，不构成违约，无需承担逾期办证的违约责任。
01
基本案情
2013年6月3日，原告与被告太阳房地产公司签订了1份《商品房买卖合同》及1份《合同补充协议》，约定由原告XXX购买被告太阳房地产公司开发建设的坐落于横县横州镇宝华中路13号“太阳广场”第C1幢3层XXX号商铺，总价款208230元。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位）验收合格。……”；
第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案
。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人有配合出卖人提交办证资料及办证其他所需的义务，由于买受人未能及时提交办证资料及履行义务而延误办证时间的，出卖人不承担违约责任。”原告按合同约定的时间付清购房款208230元，被告亦已将商铺交付原告使用。
2014年8月份，被告到规划建设局办理太阳广场商住楼工程竣工验收备案，经规划建设局核验资料，被告的工程竣工验收备案文件目录材料齐全，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意该项目竣工验收备案，但因被告仍有相关费用未缴清，经规划建设局口头追缴，被告于2017年7月11日缴清小城镇建设配套费、建安劳保费后，规划建设局将《工程竣工验收备案表》发给被告。被告于2014年12月3日向横县房地产管理所提交太阳广场确权申请材料，该所受理后经审核于2014年12月11日颁发《房屋所有权证》（横房权证字第201400XXX*，总层数32层，建筑面积138611.41㎡），该所有权证登记所有权人为广西太阳房地产开发有限公司。
2013年4月，被告太阳房地产公司因“太阳广场”项目开发建设资金所需，提供位于横县横州镇宝华中路13号的“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部进行抵押贷款。“太阳广场”业主办理个人产权证书的前提条件是被告必须先办理楼盘产权证书总证，即《房屋所有权证》（横房权证字第20140XXX），“太阳广场”项目在未办理在建工程抵押解除范围内房产的情况下权属不能进行转移。被告因销售涉案工程房产而申请注销原告所购买商铺的抵押登记，横县房地产管理所已于2013年8月13日审批同意注销抵押登记申请。2016年6月12日，被告太阳房地产公司全部偿清该贷款的本息，贷款人注销“太阳广场”项目的用地抵押登记及剩余在建工程抵押登记手续。2017年12月27日，原告办理本案商铺的不动产权属证[权利人：XXX、XXX，证号：（2017）横县不动产权第000XXX号]
02
法院判决
本院认为，被告是否按《商品房买卖合同》第十五条的约定时间完成备案义务问题。原告与被告太阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的交房时间是2014年4月30日，
被告在2014年8月份已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意被告项目竣工验收备案。2014年12月11日，被告取得“太阳广场”项目的《房屋所有权证》
。虽然被告用“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向银行抵押贷款，2016年6月12日注销抵押登记，而被告因销售涉案房产申请注销抵押登记，横县房地产管理所已于2013年8月13日审批同意注销抵押登记申请，在2014年8月被告完成竣工验收备案义务及2014年12月11日被告取得原告购买的商铺所在楼盘“总证”后，原告即可以办理个人的产权证书。
综上，被告已按合同第十五条的约定在商品房交付使用后18个月完成备案义务，因被告没有违约，故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。
03
案例观点
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在当事人无特殊约定的情况下，出卖人仅具有协助买受人办理产权证的义务，仅在由于出卖人的原因致使买受人在法定时限（预售商品房：自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房：合同订立之日起90日内）或约定时限内未取得《不动产权证书》的情况下，出卖人才承担违约责任。 本案中商品房买卖双方在合同中仅约定出卖人在商品房交付使用后一定期限内，
将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案
。因此，
出卖人仅承担不动产权证的协助义务
。
若开发商就涉案房屋进行项目竣工验收备案、办理不动产首次登记、取得“大产权证”，意味着买受人完全可以向产权登记机关申请办理个人产权证，此时出卖人已经按合同的约定完全履行了义务，无需承担违约责任。
04
律师解析
司法实践中开发商办证义务的形式主要有以下两种：
第一种：购房人委托开发商全程办理产权证。如双方在商品房买卖合同中约定
“开发商在房屋交付一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”
。该约定应认为开发商与购房者达成了由开发商全程办理产权证的合同关系。
第二种：开发商协办义务。建设部、工商行政管理总局推出的《商品房买卖合同》示范文本第十五条关于产权登记的约定，采用的是认定分户登记中开发商承担协办义务。
“出卖人应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
”
上述两种义务在法律上是不同的，由此导致开发商是否需要承担逾期办证的违约责任亦不相同。具体的不同点在于：
第二种开发商协办义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，若因开发商的原因不配合买受人办理相关的办证手续，导致买受人无法办理或者无法在合同约定的时效内取得不动产权证的，开发商应当承担违约责任。
而第一种属于双方约定的代理办证义务，是一种合同法上委托代理关系，纯粹属于合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
对于预售商品房，在双方无特殊约定的情况下，出卖人需要在房屋交付之日起90日内完成不动产首次登记（也即不动产统一登记施行之前所称的“房屋初始登记”），取得《不动产权属证明》。不过实务中开发商在90日内取得不动产权属证明存在较大困难，如果合同也没有对该期限予以延长，那么就面临着承担违约责任的风险。在此情况下，开发商还可以在合同中约定推迟交房时间，比如取得竣工备案证后几个月再进行房屋交付。
在双方有特殊约定的情况下，例如上述案例中，合同约定“18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。”此时的“18个月”为双方的特殊约定，延长了房屋权属证书取得的时间，法院则不必然要求出卖人须在房屋交付之日起90日内取得不动产权属证明，一定程度上降低了出卖人的违约风险。但作为开发商，还是应当尽早的取得办理权属登记需由出卖人提供资料的备案证明，并保留相关行政机关的材料接收清单，同时预留买受人办证的行政审批时间。否则，由于出卖人提交备案较晚，导致买受人未能在合同约定的期限内取得不动产权证的，也需要承担违约责任。
另外，实务中也有较多约定由购房人委托开发商全程办理产权证，此时开发商不但需要承担法定的协办义务，还要承担约定的代理办证义务，开发商应当充分的考虑合同约定的时效，提前收集需由购房人提供的资料，预留行政机关行政审批时限，避免导致逾期。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“
《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
-End-