孙博士说法的第113篇原创文章
这是真实故事。
疫情期间，租客收入减少，或无法使用承租房营业，要求房东减免房租。租客的主张能否实现？下文给你清晰解答。
昨天《生3胎多买1套房？呸！想得美！》（点蓝字可看）投票调查情况如下：
截至目前，对会不会为买房生三胎的问题，56%的人说不会。
今天聊疫情对租赁合同的影响。不保证不跑题。
涉及观点的内容，仅代表个人观点，错误在所难免。
先看2起发生在疫情期间的租赁合同纠纷。
案例一（2021）沪02民终11753号）：
2019年 11月，恒臣公司将一库房出租给惠骏公司，用于存货，租期1年。疫情发生后，承租人停止付租金。出租人起诉。
承租人称：直至2022年3月初，疫情致承租房迟迟无法复工。不可抗力导致合同目的无法实现；承租人已及时通知出租人解约。
曾于2021年2月28日，要求出租人对外先出租该房产；库房内的物品等以后再谈。
出租人称：疫情并未影响承租人使用房屋，无证据显示疫情影响了承租人的正常运营。承租人开庭时才主张解约。
出租人愿意补一个月租金给承租人。
法院认为：疫情影响客观存在，不仅影响承租人，也影响出租人的利益。需要通过双方努力，维持合同稳定性。
法院认为，疫情虽然属于不可抗力，但当事人能否以此为由解约，需看疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响。
承租人并未因疫情因素，向出租人主张延缓或减免租金，更未明确向主张解除合同。法院判决，承租人支付到解约时的租金，和违约金。
案例二：
2019年，崔先生以每月1.2万的价格，把房租给王某。王某用来开足疗店。
2020年，王某找到崔先生，提出希望疫情期间减免租金。崔先生同意少交部分租金。
但王某不满意，把崔先生告到法院，要求减免10个月租金。崔先生反诉，要求解约。
法院判决，王某把房屋恢复原状，返还给崔先生，并支付4万元违约金。但王某拒不执行法院判决，赖着房屋继续经营了2年。
《上海疫情：租客被困家中，没收入。。。》（点蓝字可看）在头条和知乎上推出后，很多读者认为，疫情下应给租客免房租，把孙博士骂得狗血淋头。
后来孙博士又推出《疫情之下，要不要给王思聪免房租》（点蓝字可看）。有读者说，自己也碰到这个问题，看了文章后，才释怀。
我们知道，民法典180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。
该规定具体到合同领域，指的是，一方不能履行合同义务，若是因不可抗力导致，可免除违约责任。并非说，可免除合同义务本身。
不可抗力规则，只是合同必须信守原则的例外。
合同相当于当事人之间的法律。未履约，就得承担违约责任。但若未履约是不可抗力造成的，违约责任可免除。
所以，疫情期间，租客仍然负有义务支付租金，除非合同解除。
大家想想，房东履行了他的合同义务——将房子交给租客使用，租客岂能占用了房子，却不付房租？
在上述案例2中，租客要求房东免除疫情期间的租金，房东同意减免部分。租客还不满意，将房东告上法庭。
案例1中的租客，物品还存放在租赁屋内，也未明确提出解约并交接房屋。但在疫情期间，停止支付租金。
我们看到，2个案例中，租客在未解约的情况下，停止支付租金。这都构成违约。法院判决，租客承担违约责任。
希望大家能注意到，这2起案件，法院判决，租客不仅需要继续支付租金，还要承担违约责任。
这看起来是不是，和前面讲的可免除违约责任的说法，相矛盾？
其实不矛盾。原因在于，疫情的发生，并未导致租客不能支付租金。租客还在继续占用房东的房子。
作为租客，可能要问，上述2个案例，是疫情导致房子不能使用，为什么还要我支付房租？
答案就是，合同未解除，租客将房屋返还给房东前，房子还是被租客实际占有使用。
案例1中，租客还有物品在库房内，也未通知房东交接房屋；案例2中，租客在法院判决解约后，还使用房子2年。
《上海疫情：租客被困家中，没收入。。。》（点蓝字可看）中的租客，也继续占有使用着房东的房子。
既然解约前，房租就得支付，租客接着要问的恐怕是：疫情的发生，导致房子无法使用，租客能否解约而不算违约？
民法典563条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
上述案件1中，法院认为，能否解约，需看疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响。
根据孙博士收集的案例，上海的法院，更倾向于维持合同的稳定性，而不是解约。
这里还涉及：如何最大限度地降低疫情对经济的影响？
我们知道，办公楼或商铺的承租，一般租赁时间较长，而且，承租人会投入大量资金，对店铺进行装修。
如果解约，且不恢复原状，房子可能要空很久。
疫情的影响或长或短，很难预测。疫情影响短暂时，不解约，继续履约，对双方最有利。
若疫情致店铺长时间无法营业，不解约，则对承租人很不利。这种情况下，承租人应当评估预测疫情的影响程度。
一旦判断，疫情将产生长期影响，像《生3胎多买1套房？呸！想得美！》（点蓝字可看）提到的云南瑞丽。
到22年4月份，瑞丽封城160天。那种情形下，最好还是及时止损，早日解约。
写到这，忽然记起一个视频：一对夫妻，在空无一人偌大的餐厅内，相互拥抱，痛哭流涕。看了让人心酸不已。
在孙博士看来，像瑞丽这样封城，店铺承租人应当赶紧解约，装修的成本已经投入，经济学上貌似叫沉没成本。
解封遥遥无期时，就不用再考虑之前的装修投入。而应当着眼于止损。
解约最坏的情况，是要赔违约金，那也比一直支付租金强。更何况，还可能依据不可抗力规则，免除违约责任。
总结一下：解约前，租客仍有义务支付房租。疫情下，租客是否有权解约而不算违约，看情况而定。
最后想说的是，住宅租客的多数情况是，疫情下自己收入减少，希望房东减免房租。
《疫情之下，要不要给王思聪免房租》（点蓝字可看）为租客实现这一诉求，提供了策略，有兴趣的读者可去查看。
看完文章，有什么想法，要不，关注了，聊几句再走？