2020-02-27 房地产项目并购模式学习笔记

房地产项目并购的模式：

一、股权并购（收购股权从而取得开发经营权）

二、资产并购（出具货币资金直接购买另一家企业的房地产项目，需更名五证）

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资产并购条件：《房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

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资产并购和股权并购的税目比较 ：

但不是所有股权并购的都不产生土增税！（有例外：国税函[2000]687号）

关于土地增值税的缴纳标准：《土地增值税暂行条例》

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二、房地产并购交易流程

1、达成合作意向（意向书：锁定交易条件、保密、排他、意向金）

2、开展尽职调查（要不要投？怎么投？）

3、签署收购协议（根据尽调结果及交易目的设计交易架构）

4、资产及股权交割（签约主体：股东还是公司？）

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①约定交易价格，需注意事项：

通过严谨的表述保证转让价款的准确性，如有可能建议在协议中明确约定股权转让价款的确定基础和依据、有无影响股权转让价格的特别情形、计价单位、计算公式，异常情形的股权转让价款调整约定、对应的股权比例和出资额等内容，以避免履行风险。

参考表述案例：

需注意几点：

1、股权转让存在溢价的情况下，应当约定税费分担方式！

2、价款支付方式约定清晰，避免模糊约定造成争议。如果双方对履行先后顺序存在顾虑，则可以考虑通过第三方监管的方式予以履行。

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②违约责任：

1.对等设置；

2.可执行性；

3.系统关联；

③资产及股权交割：

1.公司工商登记变更

2.档案材料的整理、移交

3.签订的合同、协议的处置

4.公司资产清理及归属

5.公司印章的交接

6.公司证照、文件的移交和重新办理

7.目标公司管理权的交接

8.工作人员的交接

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三、房地产合作开发的核心风险点

1、项目公司治理

股东会、董事会、监事会、管理层职位安排

议事规则：二分之一决、三分之二决、一致决

2、工程成本管理及偏离率

3、管理费和品牌费

①与大品牌开发商合作目前约定管理费、品牌费的较多；

②约定清楚范围、比例、金额；

③为项目公司提供票据

4、资金投入及管理注意事项

①同股同权、同比例资金投入（合作双方必须具备跟投能力；合作前确定投资计划、合作中严格按照投资程序进行，避免大股东利用此约定损害小股东利益；尽量避免折股、可以考虑利息）

②注册资金、开发资金（项目公司的注册资本尽量小一点）

③项目公司融资、融资成本

④股东同比例担保、不能对项目以外的其他项目进行担保

⑤还款方案

⑥股东借款的收回

5、利润分配

①预留部分铺垫资金后，提前进行项目盈余资金的使用

②应予分配的时间、项目节点

③资金分配、实物分配的方法和原则

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