聊聊“烂尾楼”中的法律问题

最近，烂尾楼停贷潮愈演愈烈，多地业主纷纷加入停贷断供的行列，烂尾楼的形成是多方面的、复杂的，跟整个经济环境有关系，跟预售制度有关系，也跟开发商经营管理有关系，今天主要的不是想探讨烂尾楼形成的前因后果，而是想通过最高人民法院的判决书，从法律的角度一起看看烂尾楼涉及的法律关系。

一、烂尾楼是什么？

根据百度百科，烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。简单一点说，烂尾楼就是具备法律法规的开发条件的房地产，但因开发商资金问题，无法完成项目施工，无法将房屋交付并过户给消费者。

烂尾楼

二、商品房买卖合同中涉及的法律关系

房屋买卖合同三方法律关系

1、买卖法律关系

在商品房买卖中，开发商投资拿地建房，并将房屋出卖给广大民众。开发商与买家之间构成的是买卖法律关系。

2、借款法律关系

商品房买卖合同中，一般涉及的买卖标的额较高，除了极个别是自己掏钱全款买房外，其他绝大部分买家是通过银行借款的方式完成房屋买卖的付款义务。根据市场操作及国家关于商品房买卖的相关法律、法规规定，买家可以首付30%（根据不同地区，名下持有不动产数量等有所区别），其余70%的款项是通过银行贷款的方式支付开发商。因此买家与银行之间成立的借款法律关系。银行是贷款人、买家是借款人。

3、抵押担保法律关系

银行为什么敢将这么大一笔钱贷款给买家？银行除了对借款人进行常规的征信、还款能力审查，还需要将买卖的房屋抵押给银行，若以后出现借款人不能偿还贷款的情形时，银行还可以实现抵押权，将房子拍卖、变卖，并优先受偿权。因此，银行与借款人之间成立抵押担保法律关系，银行是抵押权人，借款人是抵押人，商品房是不动产抵押物。

三、最高院再审民事判决

在烂尾楼停贷断供热潮掀起前，存在一个最高院对此类事件的再审判决。首先介绍一下，我国民事判决的审级规定，一般民事案件是两审终审，也就是经过第一审法院审理判决后，当事人对案件不服，可以向上级人民法院提起上诉，经过上级法院二审判决，便形成终局判决。根据《民事诉讼法》第207条，对已生效判决存在事实错误、程序违法、审理人员贪污受贿枉法裁判等情形，可以申请再审。本次判决是属于对二审判决再审的案件。简单点说，就是最高人民法院推翻了第二审法院的判决内容。

1、案情简介：

2015年8月，王某等三人与房地产公司签订商品房预售合同，合同总金额约1.47亿，其中王某首付7000多万，剩余7000多万通过向建设银行贷款支付房地产开发公司。另外将购买的商品房向建设银行提供抵押担保。其后因商品房烂尾，王某等三人断供，银行于是向法院提起诉讼，要求王某等三人与开发商共同还款及其他损失。

2、第一审判决：西宁市中级人民法院，驳回了建设银行的诉讼请求，也就是不支持王某等三人与开发商共同还款。

3、第二审判决：青海省高级人民法院，撤销一审判决，判决王某等三人偿还建行贷款本金及相关资金损失。主要的判决要旨是：王某与开发商签订的买卖合同，王某与建行签订的借款合同，两个是不同的法律关系，根据合同的相对性，建设银行找王某要贷款，王某找开发商要回合同款。

4、再审判决：中华人民共和国最高人民法院，撤销二审判决，维持一审判决，即驳回了建设银行的诉讼请求，也就是由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给建设银行。王某等三人，钱付了、房子拿不到，还压了一身的贷款，银行又有抵押权，又享有对开发商及王某等三人的债权。三方权利义务严重失衡，基于此，保护买家。

最高院的裁判要旨：关于商品房按揭贷款商业模式下各⽅当事⼈权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三⼈⽀付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建⾏银行分将王某等三⼈所贷款项直接⽀付给开发商，开发商实际⽤款。王某等三⼈并不⽀配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履⾏，王忠诚等三⼈取得房屋，各⽅权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋⽽致使合同解除，导致合同约定的各⽅权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各⽅合同解除，但却实际占有使⽤王某等三⼈⽀付的⾸付款及建⾏银⾏按揭贷款；建⾏银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、王某等三⼈的债权；王某等三⼈未取得房屋，却既⽀付了⾸付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三⼈对合同解除⽆过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各⽅权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各⽅权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性⽽造成三⽅权利义务的失衡。

案件经过一审、二审、再审判决

四、思考

1、从法理上说，应当遵循合同相对性，一方当事人只能通过合同向合同相对人主张权利义务。比如说，A想买B的手机，但是不够钱，于是A找到C借钱，但是B收到钱后，突然手机就不卖了，人消失了。按照正常逻辑，A找C借钱了，C当然找A要钱，而无法要B偿还借款，这个就是合同的相对性。

2、烂尾楼的特殊性。首先，烂尾楼，本质来说属于房屋买卖，房屋买卖不是一般的商品买卖，大部分的房屋买卖合同涉及金额较大，甚至需要老百姓一辈子工作偿还房款及贷款。其次，绝大多数开发商在预售或出售房产时，都会有合作的银行，向买家提供贷款服务，开发商与银行本身就存在紧密的合作关系，而且银行因此对开发进度有一定的认识。最后，银行作为提供资金方，为了保障资金安全，对买卖合同的标的物存在抵押担保，也就是买家无法还款的情况下，还有不动产作为抵押物。基于三者紧密的法律关系，突破合同相对性并无不妥。

3、民法的重要思维是利益保护，就是到底谁才是值得保护的。商品房买卖合同中，开发商作为投资建设，收取房款，同时国家也许可了预售制度，一定程度上是支持了开发商投资进行城市建设。对于买家，若房子没烂尾，则正常规划贷款是情理之中，也是合同约定，但是房子烂尾了，买家不能取得房子，合同目的便不能实现了，此时将责任放到买家，要求买家一方面向烂尾楼的开发商（资金链已断）追偿自己支付的首付款，另一方面又要求买家向银行偿还高额的贷款本金及利息，买家只是普通的老百姓，一辈子为了一套房子，如果房子能下来那大家也是情愿的，但是房子烂尾了，还欠了一身的债，那对老百姓造成的伤害就非常大了。至于银行，银行作为重要的资金提供方，无可否认在国家发展过程中提供了重要的动力，也为很多企业提供资金源泉，但是银行在房屋买卖过程中，不仅仅作为资金提供方，也作为抵押权人，同时收取高额的利息，根据收益与风险相当的原则，银行不能完成将资金的风险转嫁到买家身上。

4、房地产的开发关涉到国家的经济、关涉到社会的稳定、关涉到老百姓的幸福生活，开发商、买家、银行三方如何平衡保护对应的利益，在房地产开发过程中如何设立资金监管、开发进度监控、其他监控手段等对于避免烂尾楼具有重要作用，我们并不是一味地保护其中一方，而是将三者的利益保护达到平衡，既不影响城市的正向发展、经济的健康增长，也不是过分地追求保护弱势群体。最终追求达到目的是，开发商有资金开发、敢拿地开发，并提供适量的住房，银行能放款、敢放款，买家能买房、敢买房。三者各取所需，达到共赢的状态才是房地产开发、买卖等一系列法律行为所追求的。