房地产——如何快速做好项目简要静态测算

【任务背景】

1点钟收到紧急任务,需要做2个项目的返检测算,2点开会要用,只有一个小时,而2个项目刚好是同一拨团队。

【思考及动作】

1、马上组群,并电话通知该团队第一负责人,告诉他有紧急任务,马上把关键人员组队待命。

2、马上梳理测算的关键因素。结合领导的需求,我梳理了一下最关键就是营销条线的价格及货值、财务条线的融资及税费,成本条线的建安成本直接使用目标成本。把关键要点整理发布。

3、一开始我是想直接在上版测算表修改,这样算是比较快了,但我马上想了一下,1个小时2个项目,用复杂的套表是完不成任务的。于是,我发布完测算要点及依据后,马上整理了一个简表,作为共享文档,让大家直接按我的逻辑填写数据。

4、考虑文字发布指令,可能执行者理解有偏差,马上拉了语音会议,把自己的规则及需求及任务的紧迫性及使用场景进行交底,直到关键人物知道和理解了我的需求。

5、同步编辑,把已有的数据填入,营销计算货值,财务先填能填的,再依据货值计算税金。

6、最终1个小时后,会议开始前发出了资料,会上使用上了。

7、非常紧张的一次任务,能完成,我还是感觉有点出乎意外,这里面最关键的是我想到了直接使用简要测算,而不是教条的去改复杂的测算套表,否则肯定无法完成任务。对于紧急任务,必须清晰理解领导的需求及目的,灵活应对,抓住关键,才能快速完成。

8、这就是有了思考力的结果。要知道如果僵化像以往一样去使用测算套表模板,一个项目最快也要一天(是各条线均在线紧密配合的提前下),而我今天在1个小时完成了2个项目。能使用简要测算的前提是我对这套逻辑非常清晰,是自己直接现场做得表,无模板。

9、还要学会管理领导预期。开会前,我还有几个数据没出来,我赶紧和老大交底,告诉他可能还要20分钟,管理他的预期同时也让他有个准备,不然最大BOSS问他,他三不知会尴尬,最终加速卡在会议开始完成了,发给他了。

【普通项目的经营简要静态返检测算】

一、总货值

1、区分不同业态分别计算。

2、单个业态:已签约面积、已签约金额、已签约均价;未售面积、未售均价、未售货值,合计得出单业态的货值及均价。

3、区分普通住宅、非普通住宅、车储等类型的货值,影响税金测算。

二、总成本

1、土地成本:土地款、契税、滞纳金(如有)

2、建安成本:参考目标成本。

3、营销费:按费率匡算,乘以货值。

4、管理费:按费率匡算,乘以货值。

5、品牌费:注意合作项目一般还有约定品牌费收取,按费率匡算。

6、融资利息:按融资方案,融资金额、利率、使用期限。

7、增值税:按预缴,不含税货值的3%。

8、土地增值税:按预缴,(含税货值-增值税)*税率(普通住宅一般2%、非普通一般3%、车储一般2.5%)

9、地方税及附加:地方税按增值税的12%;土地使用税按可售面积乘以单价再乘以使用年限;印花税按不含税货值乘以万分之五。

10、企业所得税:按预缴,一般要看每个月的回款与开发支出,每个月预缴,但因为是概算没有做现金流表,只能先简要算一下,可以用毛利润乘以25%预缴。

11、股东计息:因是静态计算,没有做现金流表,先不考虑。

三、净利润=总货值-总成本;净利润率=净利润/总货值

四、自有资金使用情况:累计投入、累计回流、沉淀。

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