西安限购再升级刚需该何去何从？

西安住建：新政涉及限购政策从今日起执行 31日之前落户家庭不受影响

《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》

一、《通知》涉及住房交易的政策有哪些？

         为遏制投资投机购房需求，在加强住房交易管理方面，《通知》规定：

1.是进一步加强“限购”，政策发布后，“从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。”

2.是延长了“限售”年限，对于政策发布后新购买的住房，要求“住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。”

3.是将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求，由原规定“2017年1月1日起”调整为购房前48个月。

二、我在2021年3月30日之前已落户西安但落户时间不满一年，前期社保（或个税）已缴纳满一年，是否还有购房资格？

       本次新政涉及限购政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）的“市外迁入本市户籍的居民家庭”，即：3月31日及以后从市外迁入本市户籍的居民家庭，购房时应按照“须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”政策执行。

3月30日及之前已落户的居民家庭，不受本次政策调整的影响，仍按照2019年确定的“应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”执行。

三、 我看中了一套《不动产权证书》已满2年，但不满5年的二手住房，考虑近期购买，该房屋是否受到限售延长到5年的影响？

         本次新政涉及限售政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）新购买的商品住房及二手住房，即：3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行。

        3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案的住房，应按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。

        因此，本次政策不影响已具备上市条件的房屋，您可继续完成购买程序，但购买该房屋后，您的住房再次上市交易时，《不动产权证书》须办理满5年。

四、非本市户籍家庭连续缴纳5年社保或个人所得税，还可以购房吗？

      《通知》中的限购政策调整未涉及非本市户籍居民家庭。非本市户籍居民家庭仍按照2019年6月20日西安市下发的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》“非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房”规定执行。

“单凭落户一年的限制条件，报名摇号的一大批购房者都要被拒之门外了，这直接提高的购买门槛，削减了楼市中的需求量。”

“今年以来，西安高价地频现、万人摇号加剧，据统计，新房正历经长达59个月的‘大牛市’，全国各地升级调控后，很多人也一直等待着西安楼市新政的落地。”对于西安半夜发布的楼市新政，该来的总会来。

西安以前的限售政策是“商品房买卖合同满3年”或“不动产证满2年”方可交易，此次新政将新房、二手房的限售期都提高至了5年。“初看购房的持有成本、变现周期都被加长，会劝退一些买家，同时也冻结了二手房的流动性，限制二手房供应，也是对新房市场变相的托底保护。”

此次设置购房资格，交易时间从之前的“满3满2”（商品房买卖合同满3年、不动产证满2年）直接升级为“满5满5”（新房网签合同满5年、二手房房产证满5年），精准打击投资客，拉升炒房成本。“新政对于刚需家庭重新定义，无住房转让时限确定为4年，本次基本上是补足了‘炒房漏洞’，尽可能向刚需倾斜。”

这是对刚需家庭认定的放松，有助于扩大刚需家庭的数量，从而提高刚需家庭的中签率，在高摇号频发的情况下，有助于缓和紧张的市场情绪。

从另一方面来讲也限制了二手房市场供应量，供应量大大减少会让符合限购的二手房业主私自加价，对于急于想入手二手房的人也带来了不小压力。

每一次政府调控为了保护房产市场健康稳定的发展，但同时也难免误伤许多刚需，居长安大不易，早上车早安居……