北京限竞房时代直击：3年，这个市场怎样了？

北京限竞房时代直击：3年，这个市场怎样了？

据中指数据库显示，2016年930调控以来至2019年7月，北京土地公开招拍挂市场共成交住宅用地近170宗，其中商品住宅用地158宗，规划建筑面积[1]超1500万平方米，年均成交规模远超2016全年，宅地供应力度明显加大。

具体业态来看：

限竞房用地成交近百宗、规划建筑面积约900万平方米；

共有产权住房用地50余宗、规划建筑面积在500万平方米以上；

普通纯商品住宅用地共10宗，规划建筑面积约90万平方米。

由此可见，地块出让时已限定房屋售价的限竞房与共有产权房项目占据了近三年全市90%以上的商品住宅用地份额，其中限竞房用地是毋庸置疑的主力，对北京整体市场的稳定运行影响深远。

具体区域来看，城六区宅地稀缺而远郊区发展潜力有待提升，宅地供应量较少，近郊区是近三年限竞房用地供应的主力区。2017年至今市内六区限竞房用地总成交面积在300万平方米左右，在全市中的占比约33%，而近郊区占比达57%，是北京限竞房用地供应的主力区域。

具体来看：大兴、丰台、顺义等区域限竞房用地成交规模较为突出，面积在全市中的占比均在10%以上，其中大兴限竞房用地成交面积居各区首位，丰台则领衔市内六区；东、西城区宅地资源稀缺，西城区久无宅地供应，东城区仅成交一宗限竞房用地，且面积较小，在全市中的占比仅0.4%。

目前已开盘限竞房项目有多少？去化怎么样？

自2018年6月拉开限竞房项目入市的序幕，截至今年7月，北京成交的近百宗限竞房用地中，已有近60个项目开盘销售，批准上市面积超450万平方米，供应限竞房产品3.9万套，短期市场供应明显改善。

从项目去化情况来看，受新政调控以来全市供地力度明显加大及限竞房产品限定“7090”建设标准下房企集中设计90平左右三居户型影响，商品住宅供应同质化严重，中指研究院重点监测的限竞房项目88-90平三居推出套数在同期开盘总量中的平均占比高达69%。其中，地理位置较好的项目去化率相对较高，其中丰台区五环内及海淀、朝阳等城区五环至六环区域具备明显的区位优势，其项目开盘当天认购率普遍在85%以上；从同一区域不同位置来看，房山、顺义等近郊区五环至六环区域项目去化率也明显高于同区域六环外项目。

截至2019年7月，如上文所述，北京成交的近百宗限竞房用地中已有五十余宗地块先后上市销售，除去已上市项目尚未去化的部分外，短期内限竞房市场几近确定的潜在供应项目仍有40个左右，购房者选择空间较为充裕。

待入市项目主要分布在大兴、丰台、顺义、海淀等区域，商品住宅可售规划建筑面积近400万平方米。通过对限竞房用地的梳理，我们发现，截至2019年7月，北京限竞房市场已成交地块中有40个项目尚未入市，总规划建筑面积约388万平方米，按照已开盘项目套均面积计算，可供应限竞房项目超3万套，短期内市场潜在供应规模仍较为显著。具体区域来看，大兴、丰台、顺义、海淀、通州等区域待入市项目规划建筑面积较为突出，在总规模中的占比均在10%以上，丰富的土地资源背后，北京宜居区域已经向外拓张，至于开发商能为城市带来怎样的生活界面，我们拭目以待。

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