[转载]土地流转合同中应该注意的问题有哪些？

土地流转合同中应该注意的问题有哪些？

      土地流转和多种形式规模经营，是发展现代农业的必由之路，也是农村改革的基本方向，在进行土地流转时，双方都应该签订有效的书面合同，以此作为法律依据和权利保障。那么在签订土地流转合同中应该注意的问题有哪些呢？

        土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让经营权。

      《土地承包法》第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

    土地流转合同一般包括以下内容：

  （一）双方当事人的姓名、住所；

  （二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；

  （三）流转的期限和起止日期；

  （四）流转方式； 

  （五）流转土地的用途；

  （六）双方当事人的权利和义务；

  （七）流转价款及支付方式；

  （八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

  （九）违约责任。

        农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

签订土地流转合同应注意以下问题：

  1、农户要与流入方签订书面流转合同。

        如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。

  2、流转土地的用途。

      农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用作建筑、商业等其他用途。

  3、违约责任。

      流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。（土地确权）流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽、内容完善，避免不必要的争议发生。

  4、土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。

      在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。

  5、土地流转合同以乡镇为单位，统一规范合同文本。

        乡镇现设有土地流转服务站，具有指导签订流转合同的职能，对本乡镇的流转价格、用途等流转内容较为熟悉，甘肃省土地流转合同样本目前都有，因此结合实际制定本乡镇实际有操作价值的流转合同是当务之急。

  6、土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。

      土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。

  7、农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书。

        委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

  8、当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。

        主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。