现在是不是还适合进行房产投资？

     最近去深圳参加年会，遇到玉米老师，对，就是那个在荔枝微课上开设《大学老师玉米带你借钱生钱》的玉米老师。我们也可以在微信搜索这篇文章了解她的事例，《从存款1万到年收益超100万，大学老师玉米的财富觉醒》，一个一年前存款仅一万元的大学教师的逆袭之路。

     她利用信用卡、信用贷撬动资金杠杆在重庆和杭州各买了一套房子，最近在交深圳市的社保，又准备在深圳买一套房子。她对房产投资和对资金的利用率震惊到我，虽然我并不打算投资房产，但她引起了我对她的整体推导逻辑的强烈好奇心。我就听了她在荔枝微课上的课程，以下是课程内容的分享。

一、我们为什么要进行房产投资？

1、房产是抗通胀的资产保值工具

我们用广义货币供应量（M2）的增长来衡量通货膨胀。

货币（M0）=流通中的现金，整个银行体系之外的企业，个人拥有的现金之和；

狭义货币（M1）=M0+企业活期存款；

广义货币（M2）=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）。

另外M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让定期存单等。

   1978年底，人民币广义货币供应量为1159.1亿元，到2017年底，这一数据变成了167.7万亿元，增长了1400倍以上，平均下来年增长率是20%以上。

     从下图可以看出，从1978年到1998年，人民币投放量几乎是每10年涨10倍，但从1998年到2008年，货币供应量增长了不到5倍，从2008年到2018年，货币供应量增长了不到4倍。看上去这5年人民币投放量最慢，但其实影子银行占据越来越重要的位置，广义人民币供应量（M2）已经不足以代表中国经济体内货币+信贷的总量。

     按照这个M2数据来估算，1978年的1万元相当于现在的1446万元，1998年的1万元相当于现在的16万元，2008年的1万元相当于现在的3.53万元。这个是根据货币供应量算出来的，而对应于个体来看，如果你只是把1万元放在自己的口袋里，或者放在银行的储蓄账户上，则相当于直接贬值！1998年的1万元，现在还是1万元，但是可以购买的东西只是当年的1/16！这是何等悲壮的现实，难怪当年响当当的万元户现在沦为贫困户。

       这让我想起，2004年在广州工作，天河区的房价大约是每平方5000元，而现在均价是每平方5万元，还是超过了这个时期的M2的增长率。所以，房产成为了抗通胀的资产保值工具。

2、房产是东亚乃至世界范围的资产共识，是各个国家最安全、产权保护措施最强的资产。

3、房产是普通人能接触到的唯一受银行背书的抵押性资产，中国目前几乎所有信用基础是土地资产。企业在银行的贷款也会依赖厂房等硬件措施。

4、房产是杠杆工具，用三成首付撬动整体资产的增值，是年轻人以时间换空间的工具。假设100万元的房子，三成首付是30万元，2年后房子是150万元，这样相当于用30万元赚来了50万元。

5、买房就是买这个城市的股票，要选核心增长城市的优质房产。随着城镇化的进程，核心城市的房产在较长时间还是能保持竞争力的。

二、未来5年，房产是否还是一个好的投资渠道？

1、会千房跌停吗？在国家的严控之下，前段时间北上广深全国范围内都出现了房价下跌，也出现了因资金问题，房子查封低价拍卖的情况，加上全国经济出现停滞，前景不明朗，购房者持币观望情绪严重，很多人担心房价一落千丈。

玉米老师给出的观点是：中国的经济有别于美国，中央对于经济的掌控能力还是比较强的，在以房产为信贷基础的社会里，房价的下跌会导致信贷资产缩水，由此导致银行回抽资金，进而引发一连串经济问题，国家还是不会冒这么大的风险的，大概率是控制房价在温和的范围内稳中有升。

2、对于股票、数字货币投资者来说，房产是资产沉淀的工具。

3、未来是房产投资的白银5年，过去随便哪里买房都能赚钱的时代已经过去，现在需要找好城市找好地段去投资房产

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基于以上两点的分析，玉米老师提出，应该趁现在尽量利用信贷进行房产投资，包括盘活信用卡、信用贷等资源。我觉得以上的分析没毛病，但是要借贷很多来买房地产，总觉得杠杆过高，让我心有惴惴。惶恐之下，我复习了一下达利欧的周期理论视频“经济周期30分钟带你了解经济的概念”，看看我们是否处于信贷扩张的好周期。

另外，玉米课堂推荐了吴晓波老师对中国经济史的剖析，我看了以后感觉吴老师太厉害了，古今中外，整个贯通了，收益匪浅，推荐观看：吴晓波《历代经济变革得失》第01讲--研究中国的方法。

看完之后，大家也许会对当前的房产投资有了新的认识。