房地产——项目经营测算（含自持）

某项目建筑规模大，性质复杂，土地性质为商办，既有可售业态又有自持业态，自持业态很复杂，有医院、公寓等，如何简单进行测算项目收支利润情况呢？

一、收入测算

1、可售业态：

（1）商办性质，参考市场同类住宅产品7折计算。

（2）每个业态分别按面积及单价估算货值。

2、自持业态：

（1）公寓：按以租代售，价格参考可售的同类产品基础上再打7折，再按一定去化率计算货值。

（2）其他自持业态：参考成本核算法，按建安成本计算货值，面积乘以单方成本计算。

3、合计收入=可售货值+自持收入

二、成本测算

1、土地成本：土地款+契税（3%）

2、直接开发成本

（1）前期工程费：按单方*面积估算

（2）建安工程费：按单方*面积估算

（3）基础设施建设费：按单方*面积估算

（4）公共配套设施费：按单方*面积估算

（5）开发间接费：按单方*面积估算

3、期间费用：管理费、营销费，按费率估算

4、财务费用：

（1）融资利息：按融资金额、利率、周期，计算融资利息。

（2）股东利息：暂不考虑，静态测算。

5、税金

（1）增值税：按预交，不含税货值3%；

（2）土增税：按预交，或按清算，或按费率经验值。

（3）地方税费及附加等：按预交。

（4）所得税：按毛利润的25%。

三、净利润=收入-总成本

四、自持部分运营收入

1、比如医院，按床位个数及单个床位的收费标准（床位费、护理费等），政府补贴及相关补助，扣除经营成本，计算一年大概的经营利润。

2、公寓日常经营收入：收入可参考市场的服务费，支出包括工资性支出、日常运行成本等，计算一年大概的经营利润。

3、故，自持部分，可以按两方面考虑，一是让渡使用产权这部分资产收入，二是，提供服务这方面的经营收入，以此盘活自持部分的现金流。