厉国刚：房地产税该不该征收，能不能调节贫富差距

厉国刚：房地产税该不该征收，能不能调节贫富差距

随着房价的不断攀升，贫富差距越来越大。这种差距，主要不是工资收入的高低，而是财产性收入的差异。五一期间多地工人要求涨工资，很大程度上也是高房价导致的一个结果。相比于如此高的房价，那一点工资显得远远不够养家糊口了。因此，房价都涨得那么高了，工资相应提高也是情理之中的事。

高房价会带来很多的社会问题，进一步强化阶层固化现象。有些人躺在多套房上，衣食无忧，过着有闲阶层的生活，有些人则早出晚归，努力奋斗，依然只能蜗居，望房兴叹；有些年轻人得“六个钱包凑首付”，一开始工作就要背负沉重的房贷负担，有些人则一出生嘴里就含着“多串房门钥匙”，从长辈那里继承而来。

因此，面对高房价，不少人呼吁房地产税早点出台，降低房价，调节贫富差距，对此也有一些人表示反对。

（摄影：厉国刚）

那么，房地产税到底该不该征收？

征收房地产税，一个理由是，随着这么多年房地产的发展，土地已经买得差不多了，今后地方政府的收入将会受到了很大的影响，因此，房地产税可以成为地方政府接下来的重要收入来源。不过，如果单是这个理由，我觉得房地产税是不应该征收的。政府不能够收入少了，就想着征税，这不利于政府职能的转变，并且有巧立名目之嫌。政府掌握很多资源和金钱，可以开展一些大的工程项目，但也容易出现权力寻租，滋生各种腐败问题。政府不应该通过房地产税征收，继续过去大包大揽的做法，而是应该向“小政府”、服务型政府的目标迈进，不断放权，这应是大的方向。

另一个理由是认为征收房地产税有助于调节贫富差距。从这个角度来说，房地产税是该收的。在国际上，房地产税与个人所得税、资本利得税、遗产税等是调节个人收入差距的“四个利器”。由于财产性收入差距是贫富差距的主要体现。不在这个方面做些调节，那么贫富差距必然会越拉越大。房地产税出台后，那些拥有多套房，在北上广一线城市拥有房产的财富较多的人，势必就需要多交房地产税，而没房，或者只有一套房，或者在三四线拥有多套房的财富较少的人，就不需要或者少缴纳房地产税，从而有助于缩小贫富差距。

（摄影：厉国刚）

还有一个理由是房地产税出台后可以降房价。由于那些拥有多套房的人，每年都需要交纳一笔数目不小的房地产税，如果房价不再快速上涨，提高租金又有困难的话，就可能会抛售一部分房子，从而起到一定的调节房价作用。但房地产税并不是一出台就必然会马上降房价，只能说对房价是有抑制作用的。从这个角度来说，也有出台房地产税的合理性。

从国际上看，国外大多数国家也是征收房地产税的，与国际接轨也说得通。不过，由于国外是永久产权，我们是70年产权，存在很大的不同。在土地出让的时候，已经一次性收取了70年的土地出让金。这种情况下，再来收取房地产税，就有重复收税的嫌疑。在我国，过去提的是房产税，现在则是房地产税，在这一转变中将“地”的因素纳入其中，在有限产权下显得并不妥当。这也是在该不该征收房地产税讨论中的一个焦点问题。因此，从已经收取土地出让金，是有限产权这个角度来说，征收房地产税是不合理的。

那么，怎样做才是更加合理的呢？我觉得可以有以下几种方案。

一是等到70年产权到期后再收。不过，这在当前就起不了收入调节的作用，为此可以用房屋空置税代替。

二是将有限产权改为永久产权，并将已经收取的土地出让金，折合成应收的房地产税，多退少补进行征收。

三是只征收房产升值的那部分。房地产税包括房税和地税。购房后，房价上涨了，实际上涨的是地价，由于购房时的房价包含了当时的地价，这一部分可以不收取。但是上涨的地价是没有交过钱的，那一部分可以征收，也是相对合理的。在此基础上，加上评估后确定的房税，构成完整的房地产税。

四是自住的一套房免征，其他房全额征收。国外是没有免征这一说的，当然他们对应的是永久产权，我们是70年产权，第一套免征就显得非常有必要。

写到这里，我觉得房地产税还是有必要出台的，不过，应当出于调节贫富差距的目的，而不是为了增加财政收入角度，来设计有关税制，要能体现社会公平原则。并且，征收的房地产税要真正取之于民，用之于民，确保公开、透明、科学、合理、合法地被使用。这才是最关键的。

（ 厉国刚 副教授，“微观大道”公众号原创作品133号）

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