房产法律学习笔记

前言

       马上就要大学毕业了，出去工作难免要碰到租房、买房、卖房等问题，特地整理了一些有关的法律法规条例笔记。

买房篇

       买房时，开发商的广告描绘得天花乱坠，吸引我们去买房，以为只要不将广告内容放入最终合同中，即使未实现广告中的承诺也没事；而我们去买房，正是看中了广告中美好的承诺。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，开发商在卖房广告或宣传资料中，如果作出的说明和允诺是具体的、明确的，且对买房人作出买房决定具有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺没有载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商若违反也是还要承担相应违约责任。

       买房流程一般为，先交定金，与开发商先签一份认购书，过一段时间开发商才提供正式的房产买卖合同。在交定金、签认购书后，开发商有可能在正式合同中动手脚，添加补充协议以逃避将来可能违约所带来的责任与惩罚。这时买房人要看清楚正式合同，留意是否有补充协议，避免买房心切所带来的利益损失，如果合同有问题，应该积极协商争取己方利益，不要害怕交了定金没有按期签合同导致定金被没收，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。即开发商一直拖延不肯协商，不能签订正式合同的责任完全归于开发商一方，可要求返还定金，甚至可以要求返回双倍定金（本文后面会解释定金、订金的区别）。

       正式的房产买卖合同签订后，一般就可以办理房产证并等待房屋交付了，但有可能遇到不良开发商一房多卖，即出卖人在未告知买受人的情况下私下将房屋抵押给第三方，或出卖人又将该房屋出卖给第三方，造成买房人经济损失和精神损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

       买房后入住，就是装修问题，参照《物权法》第71条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。注意装修时要弄清是否是专有部分，是共有还是私有（例如阳台、平台等），装修是否安全等。

       我们在买房入住后，若发现房屋是“凶宅”、“风水不好”等，导致房屋无法出租、以原价卖出等，且原业主在出售过程中刻意隐瞒“凶宅”、“风水不好”等信息，无异于剥夺了我们的知情权和选择权。此时，买家可以申请撤销买卖合同，其间造成的损失，原业主承担主要赔偿责任。参照《合同法》第6条，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。参照《合同法》第54条，若合同在订立时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同。参照《合同法》第42条，当事人若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，或存在其他违背诚实守信原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

租房篇

       我们在租房时，会涉及到交定金、订金或押金等，如果承租人违约将会被没收定金、订金或押金；而出租人（房东）违约，则要视具体情况返回订金、押金，或双倍返回订金。这里注意清楚，订金、押金在法律上没有双倍返还功能，除非对其约定了定金性质：即双方约定，承租人违约时，出租人有权不返还；而出租人违约，出租人应双倍退还给承租人。这时，就可以将订金、押金认定为定金。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以，我们在租房时，跟房东签订租约时，要注意将“押金”、“订金”等字样改成“定金”，保险一点就再约定适用于双倍返还赔偿原则。

       我们租房后，如果想转租房屋以赚取租金差价，必先得到房东的同意，否则房东有权收回房屋，并要求租客赔偿。参照《合同法》第224条，承租人获得出租人同意，可以将租凭物转租给第三方，承租人与出租人之间的租凭合同继续有效，第三方对租凭物造成损失的，承租人应当承担赔偿损失责任；承租人未经出租人同意而转租，出租人可以解除合同，并要求赔偿。但同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租凭合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人自知道承租人转租一事之日起，6个月内未提出异议的，则视为默认同意转租，无法享受高出部分的租金；而在6个月内表示异议的，则可以解除合同，并拿回高出的租金。

       租客租房后，在使用过程中也可能进行装修，但装修一定要经过房东同意，因为房东才是房屋的真正所有者。参照《合同法》第223条，承租人经出租人同意，可以对租凭物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租凭物进行改善或者增设他物的，出租人可要求承租人恢复原状或者赔偿损失。同时，房东发现租客私下进行装修，在其未完工之前应该明确制止他，并提出异议，否则如果默不作声在法律上将被视为默认。参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第66条，一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默认。

卖房篇

       房东在出租房屋期间出卖房屋，不影响租凭关系，参照《合同法》第229条，租凭物在租凭期间发生所有权变动的，不影响租凭合同的效力，“买卖不破租凭”，房东无权赶租客走（除非违约），新房东也无权赶租客走或提升房租（除非违约）。房东为了打破“买卖不破租凭”限制，在与租客签约时，可以尝试协商增加如下条款，“如遇业主出售房屋，原租凭合同便可解除”等。

       房东在出租房屋期间出卖房屋，参照《合同法》第230条，房东应当在出卖之前的合理期限内通知租客，租客享有在同等条件下优先购买的权利，注意是同等条件下，即只要租客出得起价钱。当然也有例外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租凭合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第2款，若出租人将房屋卖给近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），租客无权主张优先购买权。