北上广深房价只会涨不会降

一听到地方政府抑制房价，或者托市抬价，我就会感到超级无聊。

为了抑制房价，最近，上海出大招了，先是涉房机构“二合一”（ 原上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局的职责，整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会），再是传出闵行等区多宗土地出让被叫停。

政府这样做也许是对的，不管房价能否降下来，释放出这样的政策诉求，总是能赢得些民意的。但是，如果你准备在上海置业购房，也这样想，那就大错特错了。

一般来说，一讨论房价，大家伙首先想到的是货币政策。确实，宏观上，房价与货币政策的连带效应是很明显，货币政策宽松，房价会涨，货币政策紧缩，房价会跌。

但是，如果剖开来看，这样的宏观分析又很没有意义，因为这是建立在静态逻辑基础上的，是假设产业结构和人口流动不发生改 变的前提下的。否则，如果房价与货币政策确实呈绝对的正向反馈关系的话，那么，我们如何理解，在货币政策持续宽松的近两年、尤其是今年，为什么三、四线城 市的房价再降也没人买，而北上广深等一线城市的房价却节节攀升呢？

人口流动才是事关房价的核心因素，这是动态的，也是绝对靠谱的判断标准。人口向哪儿流动和聚集，哪儿的房价就会涨，同 理，人口从哪儿流出，哪儿的房价就会跌。安居乐业是中国人的传统，即使现在的90后、以及未来00后，观念更新了，更愿意租房了，他们向哪儿流动和聚集， 也还是会通过拉升房租间接推高当地房价的。

那么，决定人口流动的因素又是什么呢？产业结构变迁！这很容易理解，未来哪儿的就业机会多，人就会往哪儿跑，即使农村乡 下有个别墅，没有就业机会，光靠呼吸新鲜空气和绿色蔬菜，养活自己勉强、养活全家老小却绝无可能，那还不如挤到大城市的贫民窟，起码有不间断的零工可以 打，就算是乞讨也相对容易些——这可以解释，为什么河南、甘肃的许多乞丐村，大量的农民平时在大城市乞讨，只有春节才回乡住住别墅的原因了吧。

未来的产业结构变迁，会是个什么样的趋势呢？传统制造业、尤其是粗放式的企业，将会大批量的倒闭，而这恰恰是众多三、四 线中小城市的经济命脉。说说我的切身感受吧，最近10年，我一直不间断的关注家乡（江苏苏中地区）乡镇企业，我发现了一个问题，10年前乡镇企业普遍是 “三班倒”（人休息机器不停），5年前是“两班倒”，最近两年变成一班了、而且还有双休日，不要以为有了双休日就意味着工人的福利增加了，事实上没有工人 愿意双休，因为乡镇企业实行的都是计件工资。更为要命的是，原来老家乡镇看起来一直红火的5家企业，现在仅有一家勉强在维持。

苏中地区的乡镇工业，对于我国绝大多数的县域经济而言，应该具有一定的代表性。一直依赖粗放式制造业的县域经济，在产业 结构大变迁的大潮下，讨论任何层面的产业转型和升级，对于全局都没有意义，转型和升级靠的是什么，是智力资本和金融资本，而县域经济又怎么会有这样的资源 呢？

在过去的5—10年里，之所以全国房价不分区域的全部上涨，是因为凭着人口红利，我国制造业无论是精密的、还是粗放的，大体都能够赚到钱，绝大多数企业能够赢利，就能解决不同素质的就业人口的分散就业问题，就业能够到位，置业就会推高房价。

但是，从现在开始，在未来的5—10年里，可能只有大中城市才能解决就业的增量问题，因为，大中城市基于科研、教育、金 融等资源的相对集聚，可以通过现代服务业提供相对多的就业岗位、以及一些弹性的谋生机会，人口也将会大量流向这些大中城市，所以，未来的大中城市、尤其是 北上广深等一流城市的房价还会涨，而绝大多数中小城市、尤其是县城的房价还会降，甚至于再便宜也没人买，因为当地解决不了就业，买了干什么呢？

产业变迁引起人口流动，人口流动又导致房价变化，最为典型的例子是，美国曾经的汽车之城底特津，即使象征性的“1美元” 房子白送也没有要，因为，底特津的汽车之城已经成昨日黄花，当地解决不了就业，人呆在那个地方干什么，有一定购买力的人口几乎都离开了，房子即使是白菜价 也没人愿意去拣（这与房产税无关）。

大而概之地讨论中国房价毫无意义，臆想北上广深房价会降更是没有可能。

中国不是新加坡这样的单一城市的国家，经济衰退房价整体会跌，而中国房价却会呈现出双向走势，起码在5—10年内，这样的判断是成立的——经济越不景气，一线城市的房价可能越会涨，当然，三、四线城市的房价会跌得更厉害。