在协议签署的最终截止日（2009年5月30日）之前，意大利足协主席阿贝特还是迟迟不肯向马健发来最终的确认函，因为意大利人必须要得到明确的允诺。“意大利超级杯能不能在 鸟巢办？”他一遍一遍追问着马健。马健是承办此次比赛的北京合力万盛国际体育发展有限公司总经理。
阿贝特要让2009意大利超级杯落户鸟巢的执着让马健始料未及，“张艺谋波澜壮阔的开幕式在国际上的影响力超出我们的想像。”
在意大利超级杯确认落户后，马健才见识到鸟巢的真正魔力。“赞助商说，你要在鸟巢就行（指赞助），要是在工体就算了。”他坐在北京金茂威斯汀酒店大堂的咖啡厅里对《中国企业家》记者说。
十多天后，这里会成为意甲强队拉齐奥的下榻酒店。“红牛赞助1000万元以上，其它也有几十万的，赞助能够拿回来3000万元。票房目前卖掉了一多半，一共7万多张票，是奥运以来吸收人数最多的一次。”作为奥运会后鸟巢里进行的一场商业体育赛事，马健预计意大利超级杯能够带来500万到2000万的商业利润。
从鸟巢诞生的那一刻开始，它的盈利问题就为世人广泛关注。“蒙特利尔陷阱”随时躲在阴影里向这座造型别致的宏伟建筑招手。1976年，加拿大蒙特利尔举办第21届奥运会，由于场馆建设的大幅超支，蒙特利尔市民为此背负了20多年的债务。此后的悉尼和雅典也没能逃脱此厄运，悉尼澳大利亚体育场在2003-2004年度亏损2400万澳元，雅典则在奥运会结束后的一年中为维护场馆花费了1亿欧元。
下面的这组数字足以证明鸟巢的阴影之大:
建筑面积25.8万平方米，场内观众坐席约为9.1万个。这里每天的基本运营消耗超过20万元，要为7100平方米的场地中央铺上草皮需耗时10天，在这里举办一场商业演出的场租至少是200万元，这还没有算上费用更加惊人的安保支出。
即便是鸟巢的经营者，也几乎没人会相信这座庞然大物会迅速实现收支平衡。过去一年，围绕着鸟巢经营发生的故事就像这座建筑的外形一样，复杂、纠结——即使它在奥运结束短短几个月后就以一种出人意料的方式盈利了。
困局
除了一家奥运纪念品的销售商店，至今没有商家可以在鸟巢里挣钱。
不仅如此，如今进驻鸟巢的商业机构只剩下了一家卖饮料零食的商户，就是这家经营惨淡的商家，还由于在“英伦”演唱会上卖出了10元一杯的矿泉水，结果被媒体撰文痛批，目前正面临整改。
相比鸟巢商家的惨淡，距离鸟巢十多公里之外的工人体育场（俗称，工体）则是另一番景象。对于北京的潮人而言，工体早就不是一座体育馆的代称，那里有聚餐的茉莉餐厅和唐会，也有夜店Coco Banana和Mix。一旦夜幕降临，这里是时尚之地的代名词。当然，每逢周末，这里又会成为球迷们聚会的胜地。
鸟巢原本应该是工体的劲敌。从表面上看，鸟巢的设计为赛后商业运营留下了空间，这其中包括用于酒店建设的12901平方米；餐饮的13500平方米，以及超市和精品卖场23000平方米，还有2336平方米面积用于俱乐部。
然而，这些商业区域在曾经参与鸟巢设计策划的北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平看来，“无论是所处的地理位置、采光条件，还是在商业上的可用性，使用者的可到达性都极差，几乎到了没法用的地步。”鸟巢留给商业项目的区域普遍位于地基部分，不仅采光极差，而且进入到这些区域的通道缺乏。
2008年10月，鸟巢开始对公众开放，肯德基是首批进驻位于鸟巢三楼餐饮区的食品企业。不过，肯德基很快就因为收入还不够支付场租和人工费用而撤出。“因为鸟巢里的游人三四十分钟就走了。”鸟巢的业主单位，中信联合体体育场运营有限公司副总经理张恒利告诉《中国企业家》。同时，由于鸟巢没有为餐饮服务单独设计入口，因此也无法让那些没有购买门票的游人进入体育场进餐。
零售巨头家乐福也有意在鸟巢南侧基座下的近2万平米商业场地里租下一块，结果它也很快打了退堂鼓。除了价格分歧，交通是其中的一大问题。鸟巢原本设计了可容纳1500辆汽车的停车场，不过后来缩减为1000辆，而且进入停车场需要从距离鸟巢很远的地方进入地下然后再走到鸟巢。更重要的是，鸟巢所属的奥林匹克公园不对社会车辆开放，而距离鸟巢最近的8号线地铁口也有1000米。“鸟巢所处的位置是一个高坡，哪个商业场馆需要你这么累的去爬上去？商业需要一种轻松、惬意的环境中购物。”李国平认为。
在李国平看来，韩国的相关经验应该为鸟巢借鉴。汉城的体育场馆在奥运会后也陷入了困境，因此到2002世界杯时，曾经参与奥运会场馆设计的设计师柳春秀完全颠覆了设计理念，将场馆的经营放在了更重要的位置。他为世界杯的主体育馆设计了十座电影院、购物中心、健康中心、游泳池、饭店，甚至还有宠物店。这座建筑最终每月能为韩国政府带来100万美元收益。
“因为注重了商业性，所以体育场馆就变得中规中矩，不像鸟巢那样震撼，吸引眼球。”李国平评价。
鸟巢显然不可能成为中规中矩的建筑。为了获得更大的商业运营空间，拥有鸟巢30年运营权的中信联合体与鸟巢设计师和奥组委在设计上冲突不断。“当时我们的宗旨是最小限度的满足奥运会的需求，最大限度考虑将来运营的需求。”张恒利回忆。不过企业的“小九九”在强大的国家意志面前显得弱不禁风。还让人安慰的是，张恒利们提出的多达500多个意见里有100多个被接受。
然而，结果还是不能如偿所愿。鸟巢里所预留的配套商业空间全部成为了摆设。不仅附属商业设施没能发挥作用，就连鸟巢自身也没能取代工体在京城体育赛场的龙头地位，由于北京国安足球队无法负担鸟巢庞大运营支出，加上鸟巢也认为国安队不够规格，曾经被认为板上钉钉的国安主场一事告吹，鸟巢由此失去了一个持续运营体育赛事的资源。
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