多造房子解决不了英国房价问题

英国飙升的房价和“房地产市场破裂”长期以来一直被归结为房屋长期短缺，但新的证据表明，建造更多房屋不太可能降低房价。

托尼·布莱尔研究所首席经济学家Ian Mulheirn撰写的一篇论文认为，每年建造30万套房屋不会使英国的房屋更便宜。更多房子也不意味着更多人能够走踏上property ladder。

英国住房证据合作中心（UK Collaborative Centre for Housing Evidence）今天发表的论文表明，自20世纪90年代末以来，房价增长与住房供应短缺关系不大。相反，超过十几年来的超低利率使得借贷变得及其便宜。使得有能力购买的人增加了他们的借贷数额，导致价格飙升。

每年需要30万套新房屋的数字在过去的十年里在很大程度上没有什么争议。这个数字来自于2004年凯特·巴克（Kate Barker）为当时的工党政府撰写了一份有关房屋供应的具有里程碑意义的评论。她得出的结论是，每年需要245,000个新的私营房屋，再加上17,000个社会住房单元才能使房价通胀率每年控制到1.1％。她后来将这个数字修改为每年30万套房子。

但Ian Mulheirn不同意这个结论。他指出官方数据显示，自1996年房价最低以来，英国住房存量平均每年增长168,000个单位，而家庭数量平均每年增加147,000个。即使在伦敦和东南部，房屋的数量增长速度也超过了家庭增长数量。

因此，虽然1996年英国家庭的住房数量比家庭多66万套，且到2018年，这种“盈余”已经增长到110多万套，苏格兰和威尔士也有类似的趋势。然而，英国房价从1996年家庭收入中位数的4.5倍左右上升到今天的8倍左右。

英国国家统计局最新数据显示，6月份价格上涨0.7％至平均230,292英镑，较2018年6月上涨0.9％。

Ian Mulheirn认为廉价抵押融资才是罪魁祸首。自20世纪90年代末以来抵押贷款利率在下降。扣除通货膨胀因素后的五年期固定利率抵押贷款利率从8％下降到2％左右。

由于抵押贷款利率往往是房屋所有者资本成本的主要因素，预计这种变化将导致房价大幅上涨，其幅度差不多等于1996年以来涨了160%。

与此同时，哪怕私人租赁维持稳定，但是社会公共租赁行业萎缩，住房福利减少以及年轻人工资增长缓慢，使得租赁住房对许多人来说更贵了。

Ian Mulheirn说：“房屋的所有权或租金承受能力问题都没法通过达到300,000目标来解决。”

根据这份文件，假设其它条件不变，房屋存量增加1％往往会导致租金和价格下降1.5％至2％。

这意味着即使在英格兰每年建造30万套房屋，也只能在20年内将房价降低10％左右。

“这比最近几十年的价格上涨要小一个数量级，”Mulheirn说。“如果我们要创造更多经济适用房购买和租赁，解决方案得在其他地方找。”