2018年5月8日广州市番禺区人民政府印发了《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引》（以下简称“补偿安置指引”）给各级政府及直属单位执行，结合我自己的理解，对这个最新的城市更新（城市更新在广东省习惯称为“三旧改造”，也就是对旧城镇、旧厂房、旧村庄进行改造）政策进行解读。
旧村庄改造中，村庄的土地是村组织集体所有，这里面包括：1、分给村民的居住建设用地，一般称为宅基地，给村民用于建设居住房屋；2、村集体的用地，例如村集体建设厂房、仓库等物业出租，或者是村委会之类的房屋。
改造的模式一般为连片改造，对经政府审批同意的改造范围内，将房子全部拆了重新建设，部分文化古迹考虑保留或迁建。
由于村庄不可能一下子拆完，可以先利用拆好的一部分地块，建设村民的回迁安置房，让村民搬入新建的房子居住，同步开发建设其他住宅、产业和配套设施。
一、房屋的补偿安置方式
拆了村民或村集体的房屋后，要进行补偿或安置，被补偿人可以选择以下两种补偿安置方式。
1、货币补偿（弃产）方式
被补偿人一次性拿到钱作为补偿，不再安排回迁。一次性补偿金额按照重新购置或建造房子的价格加上地价补偿进行赔偿，番禺区目前征地最高按土地面积24万元/亩计算。
2、复建安置方式
原则是“拆一补一、权益回购”，是指如果拆掉经认定的一平方米实测建筑面积，在复建安置房中补偿一平方米建筑面积。权益指“权益面积”，是指当复建安置指标多于准予复建的现状实测建筑面积时的差额部分，在下面会有解释。
二、房屋的补偿安置原则
（一）现状不超高不超大的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“拆一补一”；差额部分作为权益面积，被补偿人可按房屋建安费用回购安置房。
解读：不超高不超大是要符合规划建设管理的规定。假设某村民复建安置指标为380㎡，村民房屋的实测建筑面积为300㎡，那么村民可以得到300㎡的补偿安置房；另外可以以房屋建筑成本价格买多80㎡的安置房。按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中规定7层以上、100米高度以下高层建筑的房屋建筑成本为4157元/㎡，如果村民购买多80㎡安置房需支付多大概32万元。
（二）现状不超高不超大的实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”；超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。
解读：假设某村民复建安置指标为380㎡，村民房屋的实测建筑面积为400㎡，那么村民可以得到380㎡的补偿安置房；超出的20㎡按房屋建筑成本补偿，按照广州市城市更新局《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的规定：最高按1500元/㎡成本价估算，实际补偿价格按评估价。即村民除了可以获得380㎡的回迁房，还可以得到20㎡×1500元/㎡=3万元的经济补偿。
（三）被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总面积超出复建安置指标的部分（不得超过10平方米），作为权益面积，按房屋建安费用购买安置房。
解读：假设某村民复建安置房面积为300㎡，当他在回迁时选择回迁房房型时，由于户型设计不可能刚好300㎡，假设为305㎡，超出的5㎡由村民按建筑成本购买，村民需支付多5㎡×4157元/㎡=20785元。
三、复建安置指标的核定标准
复建安置指标是指可以建设村民回迁安置房屋的建筑面积（单位：平方米）。旧村庄改造需要编制片区策划方案报政府审批，其中对复建安置房建筑面积的总量有限制，村民的回迁房建筑面积不能超过复建安置总量。
针对村民住宅、世居祖屋等不同类型的房屋，复建安置指标的核定有不同的规定：
（一）村民住宅
1、有合法权属证书或能提供建房批准文件的，可以按照以下三种方法中的一种来选择补偿方案：
(1)按证载或登记的建筑面积等值核定指标。
(2) 按证载或登记的用地面积的3倍加20平方米核定指标。
(3)按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标,其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米，2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面积不超过80平方米。
解读：
合法权属证书是指政府有关部门下发的相关权属证明文件，例如房地产权证、不动产权证、宅基地使用权证等。
在农村建房也是要经过政府规划、建设主管部门审批和验收的，建房批准文件是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明等相关证件、文件。
有以上这两种文件，就证明你的住宅是合法取得的。可以按照上述三种补偿方案中的一种来要求补偿：
我们来举例说明：村民李雷的房子是2011年10月28日建成并核发不动产权证的，不动产权证上登记的用地面积为130平方米，建筑面积为280平方米，实际测量的基底面积为100平方米（基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围垂直投影面积，因为建的房子不可能占满整个地块，要留出一些退缩的位置，或者有些村民会留个院子等，所以建筑基底面积要小于用地面积），我们按照上述计算方法计算李雷分别可以得到多少补偿安置指标。
(1)按证载或登记的建筑面积等值核定指标：应得280平方米补偿面积（这里的补偿面积都是指建筑面积）。
(2)按证载或登记的用地面积的3倍加20平方米核定指标：应得补偿面积=130平方米×3＋20平方米=410平方米
(3) 按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标：应得补偿面积=100平方米×3＋20平方米=320平方米
李雷可以从上面计算的三个面积中选择一个作为他的补偿指标，一般都会选择最大的面积数。
2、能提供宅基地使用证明、确认属于一户一宅的建设证明等相关证明的，按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标，其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的，可核定基底面积不超过80平方米。
解读：“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定，《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，要同时满足上述两个条件才能获得补偿。
（二）世居祖屋
有些房屋权属人的户口已经迁出去，但他祖籍在这条村，他本人在本村内也只有一间房屋的，可参照村民住宅的计算办法核定复建安置指标，但指标最大值不超过280平方米。已有房地产权证的，可按证载建筑面积总和等值核定复建安置指标。
（三）除村民住宅及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋
这部分是指除了村民住宅以外，村集体建设的房屋——例如厂房、仓库、商业体等等，这种房屋如果有合法的权属证明，可以按权属证明上面写的面积核定补偿指标；如果没有合法的手续，那就属于违法建筑，是不能得到补偿的。
（四）在房屋基础数据调查成果经区政府审核公布后建成的房屋原则上不予核定指标。厨房、厕所等附属房只能与其主体房共同视为一处房产，不能单独获得复建安置指标
解读：在通过80%的村民表决同意启动旧村改造的意愿后，政府会组织对旧村改造片区范围进行基础数据摸查，查清楚土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套和市政设施等情况，在调查成果经审核通过并公布以后再建成的房子就不再核定补偿指标了，防止有些村民抢建、偷建。
四、临时安置费
临时安置费是村民在旧村改造期间，房子已经拆掉了，没有房子住，需要临时安置而支付给村民的费用。村民可以利用安置费去租房子居住。
临时安置费按照准予复建的现状实测建筑面积计算，并根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第十条计算，“临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业等商业面积临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动”。如果每栋房屋的临时安置费每个月不够2000元的，按照2000元支付。
1、村民如果选取复建安置——即回迁方式的：
从签订了房屋补偿安置协议开始领取临时安置费，一直到实施旧村改造的单位——一般是房地产开发商给村民送达了回迁书面通知后3个月止。
签订了房屋补偿安置协议后，村民可以一次性拿到18个月的临时安置费，如果村民有380㎡的复建安置指标，每个月按30元/㎡计算，每个月的临时安置费为11400元，18个月的安置费为20.52万元。超过18个月后，按每个季度领取安置费。
2、被补偿人如果选择货币补偿（弃产）方式的，可一次性获得3个月临时安置费。
五、房屋搬迁费
村民还可以获得搬家的费用，现有的每栋房屋可以获得2500元的搬迁费，其中包括了搬家补偿的费用，电话、有线电视、宽带网络等的迁移安装费用。
如果是准予回迁的房屋，再可以获得每栋房屋2500元的回迁费。
本次番禺区政府颁布的这个政策，每户的最大补偿建筑面积可以达到380平方米或以上，比起之前广州市每户最大补偿标准280平方米建筑面积多了100平方米以上，希望对于旧村改造起到一定的推动作用，加快番禺区旧村改造的进程。