这一次，用理想的方式》》到达理想| 从0到1000万
“我把世界上已逝去的种种繁荣带到了我的世界。”
——泰戈尔
写在前面：要警惕新的一轮“大城必死”
2005-2008年，笔者在江苏耕耘商业地产和复合地产项目，主要在代理公司从事营销策划工作，对于所涉及的商业地产项目，陆陆续续做了一些碎片思考，后2010年到中原地区后，遂罗列成文，时至今日，这篇文章已过去了7年，依然感觉值得回顾，毕竟，从沿海到内地，从北上广深到省会再到地级市、县域，梯队+波状传递的专业市场造城热并没有停息。
2014年，一位朋友说到某大型商业地产商，在中西部的项目动辄2000-3000亩，问我怎么看?我戏谑“大城必死”，这不是皇帝的新装、更不是从业者无知的魔咒，而是大城开发热下的冷思考，发现皇帝裸奔，并且说出来，并不需要智慧，更多需要的是勇气，冷静的勇气，转身事外而观事内的视角。
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一个专业市场的兴旺，涉及众多的因素。在新的一波开发热潮中，兴旺就像新年时的“好彩头”（吉利话）一样，成为开发商和业界最愿意听和说的一个词。吉利归吉利，现实归现实，不管招不招人待见，但谭钧匀仍得谈一谈“死”，正所谓有“兴”必有“亡”，谈“死法”，也是为了我们能更好地活着。
【死法一】重复规划立项
专业市场作为中国计划经济时代向市场经济时代转型过程中形成的一种特有的市场交易空间，其建成后的展示、交易行为将受到需求区域、需求份额等等市场因素的影响，因此，在核心的辐射范围内，由某市、某区领导拍脑袋决策之冲动，易造成重复规划立项，同类型的专业市场，本来就是此消彼涨、你死我活的商业游戏。城与城之间、区与区之间的重复规划立项，将成为专业市场最先天的致命伤。
[实例]：华东Z城：一个地级市规划两个工业品城
2006年，华东Z城，一个总人口不足300万的地级市，居然重复规划了两个工业品城，其中第二个工业品城2006年盲目上马，后市场杂草丛生，至今无人问津。
【死法二】毫无产业基础
专业市场往往分为产地市场和销地市场，或者二者兼而有之。不管产地还是销地，均需要有雄厚的产业基础作为支撑，需要原材料、产品、配套工艺、周边产品、关联服务企业等等一条龙的产业支持，义乌小商品城、永康科技五金城、柯桥纺织市场，无不是如此。南极固然可以卖北极熊，北极自然也可以卖企鹅，毫无产业基础的专业市场，自然会死于货源之缺、配套之乏、物流之贵。即使是不死，也生存得举步维艰。
[实例]：华南N城：销地市场
无服装生产基础，本土服装企业缺乏，作为销地市场，二批、三批商家往往直接到另一产业基础雄厚的G省直接进货，而N城多个服装百货批发市场数年来一直乏有成功案例。
【死法三】有产业无市场
产业基础雄厚就一定可以做旺专业市场吗？回答是：不一定。原因是雄厚的产业基础是一个专业市场的首要基础之一，但如果某个产业，在一个城市基础虽雄厚，但流通模式却往往不走专业市场，或者根本未形成本地某业态的专业市场。作为“创造”和“创意”出来的专业市场，经营前景可想而知。
[实例]：华东H城：有产业无市场的尴尬
该城某工业产品基础雄厚，多出口，但流通模式并未在当地形成专业市场，产品多走人员、电话、网络等订单模式。三四年前该城建设一大型市场，至今经营场面差强人意。
【死法四】需求无法支撑
专业市场能否最终做旺，从某种意义上说，比购物中心、商业步行街存在更大的变数。零售商业，其需求往往取决于其2-3平方公里半径内的人口或潜在消费能力，毕竟零售消费往往有就近不就远、就大不就小的原则，只要人口量、消费能力、定位精准、业态丰富、价格适宜、特色足够、体验感够强，理论上往往做旺就只是个时间问题。但专业市场因为其批发模式的特点，产品品类、流通成本、经营成本、物流成本的差异，将会造成和消费行为的不确定性，由此引发的采购行为变化，往往会影响着专业市场的兴旺;又或者有些专业市场在规划、定位时并未充分考虑到需求的动态性和地域性，难免会造成需求无法支撑的局面。
【死法五】体量盲目求大
专业市场界往往流传着一句话：“规模就是竞争力”，但好大喜功，贪大求洋的大轰隆式的专业市场开发，忽略市场需求、商家存量、辐射能力的大体量专业市场，造成的结局往往是招商招不满，买家鲜上门，最终面临的往往是市场重新进行业态划分和规划，或者直接百足之虫，死而不僵，变成半死不活的“僵尸市场”。
[实例]华东W城：巨无霸市场的反思
华东W城，该项目开发层面和产权销售均较成功。但规模之巨，实难填满，目前经营情况并不佳。
【死法六】规划存在硬伤
“没有卖不出去的商铺，只有卖不出商铺的人”，在商业地产发展水平比较粗放或者投资者对专业市场的产权销售和招商认知尚在懵懂的启蒙阶段时，此言似乎有理。曾几何时，多少开发商和代理商把很多充满硬伤和瑕疵的专业市场卖得气势如虹。但事实证明，规划的先天硬伤，有时虽不足以致命，但却令阁下的“金铺”可以划入伤残或智障级的水平，后期后遗症多如牛毛，不厌其烦。
[实例]华东W城：买个猪尾搭块猪肘子的游戏
该项目为“1＋2”或“1＋3”型的商铺，即买一楼的商铺，需要搭售二楼或三楼的SOHO空间，投资者或经营户需不需要这个“宜办公宜居”的SOHO空间尚且不论，单说一楼与SOHO的面积比却令人咋舌，1：2或1：3的悬殊面积让不少客户望而却步：这分明是我想买个猪尾巴，您老人家还给我搭个肘子，咱还得为肘子买单，有木有？有木有？
【死法七】区位交通不便
“要想富，先修路”，对专业市场而言，应当是“要卖铺，得有路”，区位往往是专业市场的龙脉，交通则是专业市场的命门。区位分宏观、中观、微观区位，交通则分内交通、外交通，总之一句话，路通货通财通，区位交通条件自是不必赘言。
【死法八】物流配套欠缺
专业市场最重要的是商品的流通，物流、仓储等等配套的缺乏，往往令商家们望铺兴叹。延伸开来，政务、商务甚至生活配套的缺乏，也是制约专业市场和商家经营的制肘。
【死法九】中途改旗易帜
有很多专业市场改旗易帜速度之快，不亚于女人换装。原因往往是，定位于服装的市场，招商不善后，马上换为灯具市场;卖裤子的市场，再过俩月，已经变为皮革城了。这种中途“改嫁”的市场，往往没有好的归宿和命运。原因何在？主题和业态自然可换，但产品往往业已定型，甚至有的市场硬件已经建设完毕，不同的业态对店铺的层高、开间、进深的需求自然不一样，只换人，不换鞋的“改嫁”游戏，“合不合脚”只有经营户和开发商知道了。
[实例]华东C城
某产品定型的两大市场，先后“改嫁”，一个是服装尾货变灯具市场，一个是裤业市场变皮革市场，且都改嫁在“生了娃”之后——商铺已落成。结果是“改嫁”后日子平平，在此谭钧匀只能祝她们“幸福”了。
【死法十】商业管理不善
专业市场的开发商/运营商对市场的管理理念和管理能力，在很大程度上将制约着市场的兴旺水平。与传统的老市场不同的是，新型的专业市场越来越注重市场的商业管理，向管理要兴旺，向管理要增值。
【死法十一】毫无市场推广
酒香也怕巷子深，市场的推广将左右着市场兴旺的进程。
[实例]华中X城，某建材市场开发商信誓旦旦，开业后实施专业化的推广，结果却是卖完走人，市场处于放任状态，经营情况平平。
【死法十二】缺乏政府扶持
义乌小商品城、柯桥纺织城完成是靠政府扶持起来的吗？不全是。但如果离开政府的扶持，肯定没有今天的全球小商品集散地和“亚洲第一布市”。
【死法十三】死于政治斗争
很多的城市，一个专业市场往往和政绩工程划等号，但专业市场也是个双刃剑，有可能可以助推政绩，也有可能拖累政绩。最骇人听闻的是，这把剑有时还把自己给伤了——专业市场有时会变成政治博弈的牺牲品——从这个意义上来讲专业市场是把“三刃剑”。看下面的实例：
[实例]华东H城：一把手和二把手的“三明治”
某项目与地方父母官一把手关系尚可，但执行过半，才发现其中玄机，一把手全力支持，二把手却常常给项目“找茬”，原来一把手和二把手的暗战，足足让开发商做了一回夹心“三明治”。
【死法十四】胎死小人之腹
“全力售卖、卖完就跑”的专业市场开发商不乏其例，在此，谭钧匀姑且把它们称为“小人”，此称谓并无侮辱，“小人喻以利”嘛。开发商逐利本无可厚非，但在市场和学费面前，越来越多开发商对经营的主动或被动重视愈发多了起来，毕竟，很多有卖火腿的，卖肉的、卖糖的都来做住宅地产了，而住宅地产商都纷纷削尖脑袋往商业地产堆里钻的时候，很多过去想干“一锤子买卖”的专业市场的开发商也开始“投鼠忌器”，再也不敢用“卖完就跑”的愚蠢石头，砸掉今天和明天的市场。
【死法十五】死自庸医之手
“包租、包售、包治百病”的策划机构，有木有？专业市场最冤的莫过于死于庸医之手。前期策划、建筑规划、营销策划、招商销售、商业运营、整合推广等等各个环节在红火的市场面前，真是泥沙俱下、鱼龙混杂，一个专业市场如果已经有“病”死于庸医之手，尚情有可原，但一个白纸般的市场，在前期或者建筑时就已被“庸医”们埋下病根，那岂不是一个健康的人，为了更健康，找了个保健医生保保健，结果还被治死了。可恨啊。
如此种种，众现纷纭，不一而足，可悲可叹（其他死法将不断更新） ……
以上文字为谭钧匀原创于2010年，转发请注明出处。
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写字，忧虑成疾；
创业，久病成医；
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我是日记星球第87位公民，这是我第52篇日记，总第53篇文章。