栩锐律所：开发商延期交房拖欠违约金，是要继续等待还是退房？

近日，亳州市蒙城县华侨城小区多名业主反映，开发商不仅延期交房，还拖欠违约金。从蒙城县委办公室获悉，华侨城项目负责人因存在违法行为已被刑事拘留，对项目建设造成一定影响。蒙城县已成立专案组，多次约谈开发企业、承建单位，督促工程进度。

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开发商行政人员昨日表示，公司正全力筹集资金，争取在本月完成工程，再支付违约金。

目前还有200多套住宅未被交付，不过公司正在想办法尽快交房。对于违约金，该工作人员介绍，“虽然银行已经不允许公司贷款了，但我们在银行缴纳的按揭贷款保证金尚未收回，还有一部分售楼款没收，我们还将开始销售车库，以支付违约金。还有几百户，公司正全力筹集资金，争取在今年12月底前完成工程，后支付违约金，一步一步来。”

同时，他向市民保证，“公司整体来说，没有资金缺口，政府也在网上追逃股东，希望能为公司讨回一些资金。并且房产局每天都有人来监管工程的进度，指导工程验收等工作，并协助公司催收房款等资金。”

堵上缺口凶多吉少

北京栩锐律师事务所主任律师认为：开发商想堵上违约金的缺口可能是凶多吉少。因为在实践中开发商的资金断裂通常来说是较难恢复的，那么这种情况下业主能否退房并要求补偿呢？

1.《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。

2、《人民法院商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

3、《人民法院商品房买卖合同纠纷解释》解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

由此可见，开发商延期交房，业主是可以要求解除合同退房的。但是必须达到法定的条件并按照程序办理。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件的，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭的鉴定过程相对较长。

北京栩锐律师认为：有时候，延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多，但也有的业主会要求退房。而若涉及到退房，买房者一定要注意退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。

在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，买房者注意，最好让开发商将贷款部分直接偿还给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行。而后业主还要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。另外，在延期交房的案件中，一般涉案金额都在几千元到几万元之间，属于标的较小的案件。单个业主诉讼要独自支付诉讼费用，到最后获得的赔偿往往有很高比例花在了诉讼上，对于业主来说实在是成本过高，甚至有业主因为觉得这笔账划不来不愿意维权，放弃了自己应得的赔偿。针对这一客观存在的情况，律师建议业主可以组团进行维权。业主组团的不仅仅在于能够降低诉讼成本，还能够在于开发商的角力中占据有利的地位，掌握更多的话语权。