收房注意事项

一、审查验收交房必须的文件

1.《竣工验收备案表》

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

6. 实测面积登记表

特别提示:

1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

二、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房，而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:

1. 检测房屋面积

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

2. 检验房屋质量

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:

 (一) 房屋本身的质量

 (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

 (三)特别提示:装修质量 买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙。材料标准与工艺应当依合同约定为准，无约定或约定不明，根据《合同法》，62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝。装修物存在有害物质如甲醛等造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。（如果因装修问题不收房，需与开发公司确认限期整改的时间，可以发限期整改的函）

（1.）一定要掌握“先验后收”的原则。

（2.） 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

（3.）购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。

（4.）若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

（5）. 只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

三、检查房屋质量

前面的都没问题之后，后面最重要的就是要看房屋质量，

1、检查墙面开裂、空鼓、防水腻子

2、检查屋顶开裂、屋顶与墙面的阴阳角线是否是水平线，

3、检查地面平整、开裂、反砂

4、检查门窗的强度

5、检查窗的功能买房,购房,装修论坛,房产论坛2 h7 M7 f" B  E
a.门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。
b.五金配件：齐全，位置正确，牢固新浪乐居0 ]. n" V+ b
c.密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。
d.门窗框，扇垂直，不弯曲bbs.jiaju.sina.com.cn. j/ s7 I4 v) d
e.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。家居就/ Y" y, ?- `2 G% `* p
f.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里

6、电路

检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用；

检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。

7、水路

水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理

8、燃气表

燃气管路燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置

9、试防水

厨卫试防水，这个是在毛坯的时候试

10、试管道

指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口。预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

四、要带的小工具

1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道（水量一定要大）
1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
1只塞尺--用于测裂缝的宽度房
1只5米卷尺--用于测量房子的净高（主要是收房时用）

1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
1只水笔--用于签字
1把扫帚--用于打扫室内卫生新
1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头

1只计算器---用于计算数据

 

五、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题,买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示

1. 验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。