罗湖区困境：不够老，也不够新

罗湖、福田和南山是深圳原经济特区范围内的三大区，俗称“关内”。长期以来，这哥仨都是深圳经济的排头兵，有点互联网BAT三巨头的意思。这其中，罗湖区的资格最老，也最先发展起来。

改革开放初期，罗湖区几乎就是深圳的代名词，人们往往以为深圳就是罗湖，罗湖就是深圳。那时候华强北一片荒芜，世界之窗子虚乌有，上海宾馆以西就是烂泥地，而“关外”简直就是乡下。国有四大银行中，工商、中行和农行的深圳分中心都设在罗湖，原先深圳证券交易所也在罗湖。

然而近几年来，罗湖区就像百度一样，“巨头”的位子岌岌可危，不仅被福田和南山远远甩在身后，还遭到了龙岗、宝安和龙华等小辈们的强力挑战。

其实从经济总量上来，罗湖早已不是前三。2016年统计数据显示，罗湖区GDP1900亿元人民币，落后于南山、福田、宝安和龙岗，排在第五，仅仅领先第六名的龙华区50亿元。而龙华很可能在今年完成超越，届时罗湖将滑落至第六。深圳目前总共有10个行政区，而贵为昔日老大的罗湖，竟然要掉入下半区，不禁令人唏嘘！

房价是试金石，是普通老百姓用真金白银投出的选票，看一个地区长期以来的房价走势，基本就能判断这个地方的发展前景。目前，南山福田的房价一骑绝尘，领先其他区好几个身位，而罗湖，却被称为“价值洼地”，居然被宝安和龙华超越！

罗湖是深圳最早开发的地区，按理来说有很大的先发优势，可为什么现在落到这步田地呢？罗湖遭遇发展瓶颈是因为它太老了吗？

比较一下北上广深这四大一线城市我们会发现，除了罗湖，其他城市的老区都坚挺得要命。北京的朝阳区、海淀区、东城区、西城区，哪个不是牛逼哄哄？上海的黄浦区、静安区等依然老当益壮，广州越秀区、天河区等同样稳如泰山。它们同样有很多老房子、破旧的街区和老化很明显的基础设施，可为什么没有像罗湖区那样衰败？

其实从世界范围内看，一个城市老区的地位都是很难撼动的。伦敦的肯辛顿、纽约的曼哈顿、东京的港区、香港的港岛和九龙等等，基本都是老而弥坚，无可替代。这就怪了，罗湖招谁惹谁了，为何它这么特立独行？

其实一个城市的老区牛逼，无非是具备两大优势：优越的地理位置和足够多的历史沉淀。就像柿子捡软的捏一样，任何一个城市的发展，基本都会从地段最好的区开始。香港、上海围绕港口渐次兴起，北京、东京从权力中枢往外扩散，这些城市的老区就是不可替代的黄金地段。绝佳的地理位置带来巨大的流量优势，从而具备商业、交通等方面强大的竞争力。

老区因为有先发优势，各种医疗、教育、文化、艺术等资源也会聚集在这里不断沉淀，从而累积起很高的竞争门槛。比如说上海，浦东区在经济上固然傲视群雄，但要论教育，它还是要被老区碾压。北京就更是了，故宫、颐和园、北大、清华、国家大剧院....这些资源别无分店。

但是罗湖，地理位置和历史沉淀这两方面的优势都不具备。它的东部和南部遭到深圳水库、梧桐山和香港北部的夹击，莲塘片区也因此被分割成一个孤岛，即便强行东进，那也只是个经济体量很小的盐田区。北部呢，是一个被银湖山、围岭和布心山分割的豁口，因而和龙岗区的链接也不是很顺畅，唯独和福田区是一个超宽的接触面。简而言之，罗湖区遭到三面合围，发展严重受限。

罗湖区地图

罗湖缺少历史沉淀。教育上，罗湖区的中小学资源明显落后于南山和福田，大学更是零；医疗上，虽然深圳市人民医院在罗湖，但北京大学深圳医院、香港大学深圳医院等纷纷后来居上。文化旅游上，罗湖就更让人印象模糊了，可能仙湖植物园和弘法寺稍微强点。但福田有中心书城、深圳图书馆、莲花山公园等，南山有世界之窗、锦绣中华、OCT创意园、春茧、深圳湾公园、欢乐海岸等。尤其在吸引年轻人方面，福田和南山实在强过罗湖太多。

罗湖为什么缺乏历史沉淀？答案是时间太短了，罗湖不够“老”。深圳30多年来的超高速增长使得罗湖的先发优势显得微不足道，它还没来得及建立门槛就被其他区一跃而过。纵观其他大城市的老区，无不是有上百年甚至上千年的历史，如此厚重的积淀是其他区不可匹敌的。

罗湖还有一个巨大的缺陷是远离海岸线，它是个典型的“内陆地区”。福田区毗邻深圳湾，南山区三面临海，宝安区拥有最长的海岸线，它们是“粤港澳大湾区”概念的最大受益者。粤港澳大湾区发展得越好，远离湾区的罗湖就将越被边缘化。

可是，既然罗湖区地理位置并不占优，它为什么能够率先发展呢？答案是：香港。深圳早期发展非常依赖香港，它以巨大的土地和劳动力成本优势，承纳香港的资金外溢。深圳和香港以深圳河为界，流经罗湖区的深圳河段最为狭窄，因而最先建立起口岸：罗湖口岸。

1950年，罗湖口岸建立，它在此后长达数十年时间里，都是大陆和香港连接的唯一陆路通道，如今依然是深圳客流量最大的口岸。罗湖区借助口岸之便，最先获得香港人青睐。罗湖口岸周围片区也是当年香港人投资、买房最密集的地区，你现在过去走走，都会感受到浓浓的“港味”。

1991年，皇岗口岸建立；2007年，深圳湾口岸、福田口岸先后开通，南山和福田有了直接和香港连接的通道。与此同时，深圳的发展也逐渐摆脱了对香港的依赖，走出了自己独特的道路，它日益成为中国的一大科创中心，这是香港都没办法实现的目标。

罗湖的发展受到香港的深刻影响，整个片区的风貌也和香港游颇多相似之处，贸易、零售、服务等行业非常发达，商业气息浓厚，消费经济相当成熟。但与此同时，罗湖在深圳近十多年来的科技创新浪潮中没有扮演什么重要角色，几乎所有创业者都扎堆福田和南山，落户在罗湖的创业者寥寥无几。

罗湖的经济过早成熟导致它很难对创业者形成吸引力。早在20年前，罗湖区的房价在香港人的热炒下已经差不多上万，大量土地被迅速开发，留给后来创业者的空间少之又少。它不够“新”，背负着一大堆历史包袱，因而无法迅速拥抱新时代的潮流。

2017年，罗湖区公布了很多雄心勃勃的城市更新计划，提出要再造一个新罗湖，或许能为罗湖未来的发展开辟新天地。不过，旧改从来都是难啃的硬骨头，鹿丹村旧改就拖延了十多年之久。罗湖区旧改是否能进展顺利，还需时间的考验。