我的2018（5)

南京专家+民宿

买完重庆，看完天津又回到了常州，回到常州后第一个周末去了躺南京，参加了南京平米咨询的开业仪式，也是第一次正式线下接触了恰空、熊大这些真正意义上的炒房大神。开篇听了南京土著阳光老师对于南京市场的分析，哇，这个人是真的能讲，确确实实把南京市场吃的相当透彻，逻辑思维能力极强。但从言语中也了解出来南京市场已经过于完善，周边郊区也都两万以上，反而是最热门的河西南板块被政府限价三万五的楼盘更适合购买，这里跟大家稍微说一下南京的情况，南京河西南是被政府限价最为严重的板块，土拍楼面价四万六，二手房五万，一手房被限价三万五，一手房二手房倒挂严重，也就是说每平米差不多有一万五的价差，你只要买到就是赚一百万，当然开发商也不傻，要首付80%才能买房，迫使很多人出局，但即使是这样，摇号中签买到房子的概率还是不足20%。我只能说有钱人太多。这里再说一个比较好玩的观点我们看如果把江苏省和安徽省合并在一起的话，南京还是位于中心区域，但我们在把浙江和江苏合并在一起的话，南京还是位于中心区域，也就是说南京的辐射力是极强的，所以当时南京在长三角城市群的定位是要大于苏州和杭州的。当然浙江人一般很少会去南京，安徽人来南京的人却很多。

然后就是熊大的一些分享，这个人是深圳地区平米的负责人，一个发型就暴漏了他是开理发店的，在深圳有十几家美发店（便于拿下面员工养房票养贷票），同时也建立房产投资咨询公司，然后利用职务之便还开了几家连锁民宿。

这个民宿值得一提的是他对小产权房的想法确实有自己的想法，以往我们看房的都知道小产权房尽量不碰，因为后期会涉及到大量的扯皮事件，而且又不受法律保护，但是他确热衷于小产权房，他对于小产权房的处理方式是与房东签约一次性租赁二十年，然后一次性付清二十年的房租，这样做首先是规避了法律上的风险，小产权房不可以买卖，但是可以租赁，而且中国对租赁的最长时限规定为二十年，也就是说你二十年内的租房合同是受法律保护的。同时他一次性付清了二十年的房租，虽然前期资金压力较大，但是可以把租金成本拉的极低，因为很多房屋内部相当破旧，几乎无法住人，然后他就大批量的吃进一片的小产权房，然后集中改造装修，作为民宿在长租或短租出去，基本第三年就已经把前面二十年的成本全部收了回来，之前也觉得民宿这东西可复制性强，在常州参加过几次关于民宿的讲座，也了解过一些，但是觉得民宿的硬性条件稍微有点苛刻，而且比较耗时耗力，收益也有，但是显然没有那么高，而且也要对装修有较厚的功底，同时政策的不确定性，不过精力多的朋友可以试着搞搞民宿。民宿我现下了解到的有三种模式，一种是像熊大说的是长年包租的那种，前期投入大，但是后期收益可观。还有就是城市日租形式，多针对于年轻人出门旅游或者看演唱会以及部分群体临时休息（可直接网络订房提供电子密码锁不用身份证登记私密性强）。。。等，当然这种装修在某种程度需要有一定自己的特色和风格，这个难度也不是特别大，这种就是投入低，可操作性强，但收益一般吧，有那么一点费时费力，精髓就是一定要把装修成本压到最低的情况下再去加特色，要对装修把控到位，如果同时多做几间可能收益可观。还有一种就是在山间田野做民宿的，这种就是单独针对一线城市高端客户群体去做的，一般比较追求诗和远方的，这种看似没有什么房租的成本，但实际上这种项目投入是最高的，风险是最大的。因为你在郊区很多东西都是极度不便利的，比如你要自己开挖掘机挖游泳池，自己去竖电线杆拉电线，自己去铺路等，动辄投入上百万，以及涉及到产权办理营业执照等问题，做蓝莲花开的段王爷当时花了接近三百万装修打造的一个民宿，三年时间没能营业，就是因为营业执照等问题，最后又花了接近百万疏通关系得以营业，第一年就回款了接近三百万，中间也有很多人劝他放弃，他后来也是咬着牙坚持下来了，所以没有强大的内心和财力最好不要碰这种山间民宿。当然也有一定的机会就是可以和当地的政府谈合作，本来郊区的很多山村经济是比较差的，如果能把这些高消费人群带入这样的农村对当地也能起到一些积极的作用，当地政府是否也能给与一定的支持。

好了民宿扯远了，回来继续说深圳的熊大，深圳不愧为经济开发前沿，金融政策宽松到一定程度，在全国银行普遍首套房利率上浮10%-20%的情况下，深圳首套房居然还能利率打九折。早些年还能高评做零首付（高评高贷）的路子都是从深圳那边传出来。期间南京平米的负责人还问过熊大说，我这边深圳的税也快缴满了，手里有五百万，想去深圳搞一搞，你看你这边能不能推荐一下，熊大原话：没问题啊，五百万是吧，七套并发，贷两千万。南京这边的一下吓到了：不敢搞不敢搞。这就是环境改变一个人的思维啊。同样五百万，南京这边的大佬也就是去河西南摇摇号，或者炒炒市区的学区老破小，深圳那边就是直接黑科技贷款两千万，这可能也源自于深圳优异的金融政策吧。在随后的圆桌论坛下，几位大佬也相互交流，这里介绍一下几个人是南京的大神阳光（主要做自媒体），南京平米负责人朱锦宝（十年开网吧经验，十年中介经验），平米创始人恰空（最早一批的大神，现主要在上海，全国跑）重庆平米负责人老王（多年一线地产经验）和郑州平米负责人SF（美女大学老师2017年在郑东新区赚了一千万），五个人都提出了各自的观点，你听了五个人的言论你就发现这五个人明显因为地域的区别，观点及思路就差了很多，明显在深圳的熊大就更为激进，强调买房应该通过各自黑科技加杠杆，上海的恰空更多的是深层次的研究，对于各个城市的纵向分析比较以及其他国家的房地产市场发展轨迹等均有参考，南京这边就稍微显的中庸一点，更多的建议是去摇号河西南，这里值得一提的是同为南京房产大V，阳光因为上过大学，写的自媒体，思维条理方面明显要高于社会经验十足的朱锦宝。而重庆方面的老王就显得相当保守，不建议去追两江一嘴，而把投资目光放在价格在一万以下的巴南区。而郑州这位美女老师给的建议更显的有些小儿科，她说她在郑州买房子，看到路北面卖两万五，而路南面只卖一万三，这种盘肯定要买，我们当然知道碰到这种盘要买啊，但是我们这边已经找不到这么傻的开发商了。五个人代表了五个地方，深圳金融政策宽松，适合年轻人去用杠杆搏一搏。上海更具有国际化眼光，研究更深邃的东西。南京则处于中庸阶段，房市已经达到了阶段性的饱和，短时间内很难在走到下一个高峰。而重庆则显然有点略微缺乏见过世面，去苏州下面乡镇看看，张家港常熟太仓昆山这种县级市都很难找到低于一万的房子了，你重庆一个地级市底气就这么低吗？郑州则是一切还处于一个起步阶段，市场还没成熟所以还有很多空子可以钻，但未来这些空子则会越来越少。中午吃过午饭后，下午是恰空先讲，他讲的这个就有点过于高深及理论化了，而且中午刚吃过饭，大家都有点累，就睡倒了一片。。。然后下午就是由南京平米负责人朱锦宝深度分析了一下南京市场，老朱说了一个很经典的话：我这个人很良心的，我没有给客户推荐过一套公寓，没有给客户推荐过一套海景房，没有给客户推荐过一套碧桂园。下面掌声雷动。好友李某也在下面评论：做房地产的，没卖过碧桂园没卖过恒大的房子，这个人可以说是罪孽很轻了。后面又讲了一些贷款和签约的事宜，后面就结束了。

这次的讲座应该说对于我个人算是一个里程碑的改变，真正的了解到人外有人，看到了和这些的大神的差距，也使我后来618去上海听十城狂欢讲座 双十一去北京听水库线下年会讲座，以及线下去苏州南京也参加了很多小的活动，这次活动可以说是对我下半年的一些事宜做了一个非常好的铺垫。