小区车位到底归谁

      随着社会的发展，私家车已由“奢侈品”变为“代步工具”走入寻常百姓家。随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。

       解决停车位权属归属问题是解决小区停车位纠纷的关键问题，目前住宅小区车位大致可分为四类：小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位（库）。

一、小区地面停车位

       地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》，所以小区地面停车位可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

      1、规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。开发商一般在商品房买卖合同中约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让或者出租给小区业主。

      2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”所以除了1条中的建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。对收取车位使用费法律没有明确规定，各地的具体物业管理规定也相同，有的地区允许收取车费使用费有的地区就不允许收取或者未规定。如果未明确规定可以收取车位使用费，物业是不允许收取车位使用费的。

二、人防地下停车位

      人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”所以人防地下车位投资这是可以出租进行收益的但是不能买卖。

三、非人防地下停车位

      《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。但就目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部门可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证，但是有点地区可以办理附属产权证，属于商品房的附属部分。

四、独立建设的停车库（位）

      该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。

      小区车位除上述四类外，目前还有其他新兴车位模式但根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中。从上述分析也可看出，除地面停车位和独立建设的停车库（位）其权属法律规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下停车位的权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监管的盲区，其权属的具体归属需要法律进一步完善。