怎样将房产转移给子女更适宜？

     经常有人问，以什么方式将房子给子女最适宜。本文介绍三种方式，继承、赠与、买卖。一方面，从税费上比较三种方式的差异。另一方面，法律层面上作简要分析，供各位参考。

      一、费用“比拼”

  （一）继承  产权登记费+公证费（条件满足也可直接办理登记，省去公证环节）

     子女继承（包括遗嘱继承、法定继承不动产权属的，不征收契税；印花税、营业税，均暂免征收。

       产权登记费，住宅：80元/套。申请共有产权登记的，每增加一本证书加收10元工本费。非住宅：550元/件。申请共有产权登记的，每增加一本证书加收10元工本费。

       通过继承方式将房产留给儿女，在办理过户时需要提交继承权公证书，此环节因办理继承权公证而产生公证费用。根据宁波地区公证处的现行收费标准，根据受益额比率收费（目前普通住宅按7000元/平方米，最终结果以公证处收费为准），20万以下的按1%计收；20万元-50万元部分按0.8%计收；50万元-200万元部分按0.6%计收；200万元-500万元部分按0.5%计收；500万元-1000万元部分按0.4%计收；1000万元以上的部分按0.1%计收；涉及房产的最低收费标准600元/件,其它不设最低收费。

     《不动产登记实施暂行条例实施细则》自2015年6月29日公布实施，其中第十四条的规定：“因继承、受遗赠取得不动产， 当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。“

       因继承、受遗赠取得不动产可以不办理继承权公证。但目前家庭成员之间因房屋问题引发纠纷的问题一直存在，继承中涉及的隐瞒、遗漏、假冒合法继承人的情况时常发生，有时不仅涉及遗嘱继承，还涉及放弃继承、转继承、代为继承等。要确认继承权，不仅需运用大量法律知识和专业技术，要对有关资料和情况进行核实，还会涉及核实权的问题，何时落地执行还须相关部门研究确定。

    （二）赠与  契税+印花税

      通过赠与方式将房产留给儿女，契税根据核定价格的3%征收，印花税根据核定价格的万分之五。营业税，暂免征收；个人所得税不征收；

      根据国家税务总局2015年7月1日起实施的《关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》国家税务总局公告2015年第50号，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”同时废止。

       即在赠与过户时无需提供公证书，相比继承过户可以省去公证费。

     （三）买卖 营业税+个税+契税（有税收优惠政策）

       卖房者所要缴纳的税种包括营业税和个人所得税，买房者要缴纳契税，它们各自的税收优惠政策如下：

        营业税法定税率为5%。1.个人将购买不足2年的住房对外销售的———全额征收营业税（个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的———免征营业税）;2.个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的———按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

       个人所得税，按个人出售自有住房所得的20%。出现下列情形的，个人所得税计算方法：1.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的———我市暂按住房转让收入的1%计算个人所得税;2.个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税款的———统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。3、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(成员范围包括购房人、配偶)取得的所得，免征个人所得税。

         契税，按转让房屋成交价格的3%缴纳，符合条件的可以享受相应的优惠政策。

        根据财税[2016]23号通知，所购房产属于家庭唯一住房的(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，且所购房产为90平方米及以下的住房——按1%税率征收；90平方米以上的，按1.5%的税率征收。第二套改善型住房，90平方米及以下，按1%的税率征收；90平方米以上，按2%的税率征收。

         印花税，目前暂免征收。

        二、法律层面的简要分析

         继承是发生在父母百年之后，此前房屋的产权仍属于父母，父母对该房屋有处分权利，如果生前立有遗嘱，父母可以随时更改、撤销遗嘱；若生前没有遗嘱，则子女根据继承法中法定继承的规定继承房产，子女的配偶根据婚姻法的规定，在子女继承房产同时享有对房屋的共有权，除非子女在继承时明确表示放弃继承。

       法定继承过程中需要继承人向不动产登记部门提供财产分配及亲属关系等证明材料或根据公证机关要求提供前述材料，因时间久远有些材料难以取得而导致无法办理继承，故建议事先订立合法有效的遗嘱，省去可能出现的麻烦。

       赠与是父母有生之年将房屋产权进行处分，父母在房产赠与过户给子女后意味着失去对房屋的处分权利，该房屋所有权人为为子女，该房产可能被子女用作抵押、出卖等处分。若子女对财产管理不善或不尽赡养义务，则父母晚年的生活将会受重大影响。

        买卖方式的过户同样存在赠与房产时父母失去对房产处分权利的风险。另外，若有其他子女对父母处分财产有异议，甚至会提出要求分割房屋转让款的诉讼主张。

       每个家庭的情况都不同，在决定选择何种方式时除了考虑经济成本，建议在法律上多一份考量。条件允许下可事先咨询专业律师，让您在财产上的安排合乎您最初的美好愿望，而非事与愿违。