程序员算算买房这笔账

水一篇

以程序员的方式，从投资的视角，比较一下买房和租房+理财这两种方式

比较的思路是：假设将买房的成本投入到理财中，每年从理财资金中扣除房租，每月的月供也投入到理财中，若干年以后，比较两种方式的资产净值

先贴代码，后面是分析

sf = 1000000.0        #首付 
sfb = 30 / 100.0      #首付比例
fcszv = 3.2 / 100.0     #房产年平均升值率
dklv = 4.9 / 100.0 * 0.85 #贷款利率
zsb = 1 / 525.0       #租售比
tzhbv = 4.5 / 100.0   #投资回报率
tznx = 5              #投资年限 

###以上是参数### 

ydklv = dklv / 12 #月贷款利率，我没写错，银行就他妈这么算的 
ytzhbv = (tzhbv + 1) ** (1 / 12.0) - 1 #月投资回报率 

fcjg = sf / sfb #房产价格 
dk = fcjg - sf  #剩余贷款 

tzzc = sf + fcjg * 0.05 #投资资产，加上了买房的手续费

yhk = dk * ydklv * ((1 + ydklv) ** 360) / ((1 + ydklv) ** 360 - 1) #月还款额 

print "初始投入资金", tzzc 
print "月追加资金", yhk
print "----------------", tznx, "年后-------------------------------"

for i in range(0, tznx):
    fz = fcjg * zsb
    tzzc = tzzc + fz #北京的惯例，物业暖气费由房东承担，就取一个月房租近似
    tzzc = tzzc - fz * 12 #房租设定为年付
    for j in range(0, 12):
        tzzc = tzzc * (1 + ytzhbv) + yhk
        dk = dk * (1 + ydklv) - yhk
    fcjg = fcjg * (1 + fcszv)

print "选择买房，扣除剩余房贷后的净值：", fcjg - dk
print "选择投资，资产总值：", tzzc

http://www.pythontip.com/coding/run 这家网站支持在线运行带中文的python

运行结果：

初始投入资金 1166666.66667
月追加资金 11362.7860531
---------------- 5 年后-------------------------------
选择买房，扣除剩余房贷后的净值： 1785894.90912
选择投资，资产总值： 1790610.73588

解释一下这个结果：100万三成首付，加上契税成本，买房的初始成本为1166666元，每个月要还月供11362元，对应到理财上，一开始投入1166666元，每月追加11362元，每年初扣除当年房租。五年以后，选择买房，扣除剩余房贷后的净值为1785895；选择投资，拥有的资产总值为1790611元。

代码中的参数，都是根据北京的实际情况设定的，下面具体分析一下

首付：这个参数对结果没有影响，只是为了让数据更贴近现实
首付比例：北京现在是三成，其它不限购的城市大部分是两成，但是不限购的城市大部分已经没有投资价值了
房产年平均升值率：这个对结果影响是最大的，也是最主观最难预测的，本人写上面代码的本意就是想知道房价每年起码涨多少才能“合算”，然后再判断未来几年能不能达到这个涨幅，来决定要不要买房
贷款利率：程序中是根据按揭85折来算的，读者可以根据自己的实际情况改
租售比：这个是根据网上北京的统计数据设的，我目前租房价格基本符合这个数字
投资回报率：现在银行理财的利率大概在4%-4.7%的水平，理财保险能到5点几，炒股之类的对自己有自信的同学就自己改吧
投资年限：代码里考虑契税等成本，加在了初始成本里，投资年限越长，买房的契税成本影响越小，我的代码里设定投资期限为5年，买房略弱于投资，如果5年后选择继续持有房产，其它条件不变，之后的收益会超过理财。

贷款利率和投资回报率这两个对一般人来说是正相关的，国家降息肯定会导致银行理财等投资渠道收益下降，所以降息对房地产市场是一个强力的利好。

房产税，看风声是准备收了，有所谓专家说对房价影响不大，但是可能吗，房租是供需而不是成本决定的，我觉得房产税是不可能转嫁到租房者身上的，以后如果开征房产税还是赶紧跑吧。

现在许多人说一线城市的房价不会跌，但是从这个模型看，不跌有屁用，每年得涨3.2%，房产才能在投资的意义上“保本”，如果一线城市房价涨幅达不到期望，就会有投资者退出，到时候房价会不会掉头向下真说不好，不过好在现在还有个限购，如果一线城市房市行情不好，政府应该会取消限购，到时候还是来得及跑的。