第七章 投资性房地产

三、后续计量

        投资性房地产的后续计量一般采用成本模式。只有符合条件才采用公允价值模式，同一企业只能采用一种计量模式。

（一）成本模式

1、按月计提折旧和摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2、取得的租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

3、计提减值（如果后期得以恢复，不得转回）

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

（二）采用公允价值模式（不计提折旧和摊销，但资产负债表日，若有变动应处理）

1、应当全部采用该种模式。

2、如有特殊情况表明，企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该公允价值不能持续可靠取得的，应当采用成本法计量直至处置，并假设无残值。

3、对于在建的投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当先以成本计量，待其公允价值能够可靠计量或其完工后(两者孰早），再以公允价值计量。如果企业本身就是采用成本法计量，则只能采用成本法。

4、采用公允价值计量的企业应该满足两个条件：a、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；b、能从活跃的市场上取到同类或类似房地产的价格或信息。

5、资产负债表日的处理

如果高于账面价值

借：投资性房地产--公允价值变动

贷：公允价值变动损益

反之，相反分录。

6、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值计量模式的不得从公允价值转为成本模式。

四、投资性房地产的转换和处置

（一）准换形式：主要指用途发生改变

1、投资性房地产转为自用固定资产或者无形资产。转换日为达到自用状态。

2、房地产开发企业的存货开始出租，转为投资性房地产。租赁期开始日

3、自用土地使用权停止使用后，用于赚取租金或资本增值，即由无形资产转为投资性房地产。租赁期开始日。

4、自用建筑物停止自用后用于出租，由固定资产转为投资性房地产。租赁期开始日

5、投资性房地产转为存货，用于对外销售。转换日为：作出书面决策明确表明其重新开发用于对外出售的日期。

（二）投资性房地产转为非投资性房地产的会计处理

1、成本模式下

a、投资性房地产转为自用房地产

借：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：累计折旧（摊销）

    固定资产减值准备

     投资性房地产

b、投资性房地产转为存货

借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2、公允价值模式下，

a、投资性房地产转为自用房地产

借：固定资产或无形资产

贷：投资性房地产--成本

借或贷：投资性房地产---公允价值变动

借或贷：公允价值变动损益

b、投资性房地产转为存货

借：开发产品

贷：投资性房地产--成本

借或贷：投资性房地产---公允价值变动

借或贷：公允价值变动损益

(三）非投资性房地产转为投资性房地产

1、转为按成本模式计量的投资性房地产

a、存货转为投资性房地产。

借：投资性房地产

        存货跌价准备

贷：开发产品

a、自用房地产转为投资性房地产。

借：累计折旧（摊销）

固定资产减值准备

投资性房地产

贷：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

2、转为按公允价值模式计量的投资性房地产

a、存货转为投资性房地产。

借：投资性房地产-成本

        存货跌价准备

贷：开发成本

公允价值大于账面价值的，贷记“其他综合收益”，如果公允价值小于账面价值的，应借“公允价值变动损益，处置时，此部分其他综合收益计入当期损益。

a、自用房地产转为投资性房地产。

借：累计折旧（摊销）

固定资产减值准备

投资性房地产---成本

贷：固定资产或无形资产

公允价值大于账面价值的，贷记“其他综合收益”，如果公允价值小于账面价值的，应借“公允价值变动损益”，处置时，此部分其他综合收益计入当期损益。

（四）投资性房地产的处置

1、成本计量模式

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产减值准备

投资性房地产累计折旧或摊销

贷：投资性房地产

2、公允价值模式下

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产---成本

借或贷：投资性房地产--公允价值变动（持有期间）

借或贷：其他综合收益（转换日）

借或贷：公允价值变动损益