全面放开港澳居民大湾区买房，香港吞不吞这粒“定心丸”？
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文|许鑫
编辑|李惠聪
香港局势动荡持续，北京传来一个重磅消息。
11月6日，香港特区行政长官林郑月娥在北京参加粤港澳大湾区建设领导小组会议后，公布了十六项大湾区发展的普惠政策。
其中一条尤为吸睛：“大湾区9个城市未来将彻底开放对港澳居民的限购，豁免所有证明，直接享有与当地居民同等的待遇。”而整个大湾区由于新政将新增815万潜在供应“房票”（香港752万人、澳门63万人）。
猛烈“拆墙”举动背后，我们看到中央正试图寻找长效解决香港问题的些许草蛇灰线。复杂动荡的局面下，购房闸门洞开又会有什么微妙影响？而“惠港16条”的出现，能否成为缓和局势的一粒小小“定心丸”？
房价差下的内外撕裂
一夜之间， 750万香港居民获得了粤港澳大湾区内地“房票”。
而在中央要落实的“惠港16条”中，除了住房外，还在电子支付、银行结算、子女教育、理财产品、签证居留、医疗药物、科创合作等方面，都提出了一系列措施。
“惠港16条”很重要的效用，那就是全方位无死角促进两地的融合。
不仅是“惠港16条”，紧随其后发布的“惠澳15条”也是这一布局的补充。
“惠港16条”和“惠澳15条”的发布，正意欲加强三地之间交流互动，以促进多方的来往更加方便频繁。政策不仅仅豁免了购房条件，还在医疗、教育、工作等方面，给予诸多政策扶持，今后港澳同胞可以往来于内地与港澳之间享受与内地居民同等待遇。显然，这将大大加速三大区域空间的人口流动往来。
香港房价之高人尽皆知。根据10月份相关数据统计，香港当前的住房均价约等于深圳的3倍，广州的5倍，中山的10倍。
高房价后果是越来越多的港人买不起房，或居住条件长期难以改善，“笼屋”就是香港大名鼎鼎的“特产物”。
香港的房子分成三大类：
公屋，类似廉租房，人均居住面积不足10平方米；
居屋，类似福利房，政府低价卖给市民；
私楼，类似商品房，60平方米以上就算豪宅。
只有不到9%的家庭，才能买下“豪宅”，大多数人处于蜗居状态。
在面对如此境况下，港府曾在今年9月出台了《收回土地条列》的法案，就是打击开发商囤地抬价。
之后，港府又出台首付一成购房等八大措施，不断通过政策调整试图从内部舒缓住房困难。
9月12日，人民日报发文《解决住房问题，香港不能再等了！》，支持港府决定。
在各方压力之下，香港四大家族纷纷主动捐地或高调表态。但即便如此，受房价所困的香港居民退路也很有限。
750万的香港人，住房自有率不到50%，很多底层居民居住环境很极端，由此引发了一定矛盾。
而和香港情况相反，虽然北上广深一线房价很高，但内地地域广阔，很多远离市区的城镇房价便宜，广深周边的佛山、东莞、惠州都可以成为退路之选。其中东莞、惠州、中山楼市的库存非常高。
早前曾有不少港人到内地置业，但面临的有形无形门槛也不少。
“限购”一直是最大困扰。在粤港澳大湾区的9个城市中，广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门都有不同程度的限购政策。对外地人一般有社保要求，只能购买一套。
对香港人放开的最彻底的是深圳。现行的深圳限购政策，明确香港人可以以个人名义购买一套住宅。
深圳也是香港人最喜欢的购房地，这些年深圳房价的上涨，同样少不了香港客的推波助澜。
在广州，从2018年4月起，香港人只要提供在职工作证明及营业执照即可购买一套住宅，比其他城市的外地客门槛要低得多。
此次“惠港16条”就像及时雨，正极力缓解港人住房困境。而对于以后的粤港澳大湾区楼市则是大利好，毕竟这几乎是对港澳815万同胞发放了购房的通行证。
港人住房问题积重已久
住房问题，困扰香港太久。
而持续乱局，香港已伤痕累累。旅游、餐饮、酒店、贸易、运输业遭受重创，经济进入冷冬，全年经济预计将跌入负增长。
而此次粤港澳大湾区放开限购，正试着为两地从外部打通购房通道。
要知道，港府此前准备填海的“明日大屿”计划，就是港珠澳大桥的接驳地区，从香港再跨海半个小时，就可以直达珠海的横琴。
只要交通接驳便利，做出适当安排，珠海就有机会变成香港的“明日大屿”，纾解住房之地。
包括深中通道开通后，广州中山市也可以成为比较理想的住区。据了解，林郑月娥自己就有一套住房在中山。
实际上，早在去年9月1日，港澳台的居民就可以凭借居住证享受“使用住房公积金”等福利，鼓励移居粤港澳大湾区。随后就形成一波港澳台同胞在内地的买房热潮。
那么什么样的香港人才来内地买房？
大致上可以分为三类：有投资需求的退休中老年人、居港内地人士及希望来内地发展的青年人才、香港生意人。
从过往香港人内地置业目的来看，投资占了绝大部分。
在城市的选择上，中山、惠州、深圳成了“三巨头”。
据中原地产2016年-2018年统计的数据显示，在过去3年里，有42%的香港客户选择在中山购房，其次是惠州。
深中通道概念再提出后，2018年港人在中山购房比例明显增多。
离香港更近的深圳和珠海为什么不是他们的首要选择？
以一套90平方米的新房为例作一个大致估算，同样一套90平方米的新房，在深圳总价高达507万元，珠海也需要238万元。反观135万元的中山和91万的惠州，价差高达412万元。
这也就是为什么深圳和珠海明明更靠近香港，但偏偏他们选择了中山和惠州，因为价值洼地更诱人！因此就地理位置而言，中山和惠州都是环深城市，投资性价比明显更高。
不过，深圳最近又有“重新受宠”的趋势。
今年8月18日深圳迎来“先行示范区”超级利好，当月港澳台客户在深置业成交上百套，环比增长超三成。
中原地产中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智也表示，港人三季度前在深圳置业交投已经增加五至六成。
在深圳，靠近香港且房价相对便宜的罗湖成了港人首选。
据乐有家研究中心统计，深圳罗湖的人民南商圈，东莞常平的新城大道，惠州惠东的稔山，中山南区的环城，珠海香洲的拱北，都是当地最受港澳客青睐的片区。
伴随着港珠澳大桥去年10月正式通车，深珠通道、深中通道开始动工建设，中山、珠海开始成为香港人置业的新选择。
多方“平衡中”的大湾区
面对815万张潜在购房者的到来，市场间有猜测认为需方的涌入将会抬高珠三角地区房价。
多位业内人士分析表示称，肯定有一定的影响，上升恐难免。但此举对内地的房地产会产生一定推动，但也不会有太大刺激。
粤港澳大湾区，包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个城市，加上香港和澳门特别行政区。总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人。
作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。而此时推出的大湾区开放政策，无疑将加大临近城市对香港居民的吸引力。当然，这对深圳等临港城市是一个重大利好。
事实上，港澳居民很早就开始在大湾区城市置业买房。例如2016年至2018年间，港人就非常热衷于在中山市、惠州市、深圳市、珠海市和东莞市买房，因为这些地方靠近香港。去年，随着港珠澳大桥的建成通车，大桥的桥头堡珠海的横琴区就有超过50%的房子被港澳同胞给买走。
再看回粤港湾大湾区的楼市整体情况，按照2019年上半年的大湾区楼盘房源供应，像深圳基本与2018年的住宅供应相持，惠州则保持了相对比2018年增长的供应态势。
根据中国房地产业协会公布的最新（2019年9月份）数据显示，深圳全市成交均价为6.5万元/平方米，且近一年以来，该数据基本保持稳定，波动很小。6.5万人民币的均价和香港动则12万-17万港元/平方米的均价相比，两者差额高达约4万-10万港元/平方米。对比香港，深圳房价处于价格低洼，具有相当吸引力。
最近，在住房政策方面深圳又有了新动作。2020年底，深圳要全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标，计划到2035年，建设人才住房、商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
一方面政府在从供给方加大供应量，此外，按照传统看，港台居民在内地能贡献的购买力也有上限，随着新政策的闸门大开，对特定地区如珠海横琴、中山马鞍岛、广深港高铁沿线影响将更加明显。
随着往后大湾区轨道交通全覆盖，往返香港只会越来越便利。预计会有一波香港购买力渐进流入大湾区9市，短期内对区域楼市起到支撑效用。
至于“拆墙”后能否真正成为为港民解决居住问题的一颗“定心丸”，此时做结论显然还为时太早。
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