地产 | 楼王的尴尬：恒盛受累长三角库存？
导读：令人惋惜的是，虽然拥有如此大成本优势的实力项目，恒盛地产的业绩表现却并不稳定。
文/王海春
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上海徐汇区新房报价纪录近日被刷新了。日前，网上房地产信息显示，由恒盛地产（00845.HK）所开发的尚海湾，其11号、12号楼部分房源最高20.9万元/平方米的报价，已获得房管部门申批通过。
只有600多元/平方米的楼板价，与该楼盘最近新推出的房源价格之间的价差，达到了惊人的300多倍。不过令人惋惜的是，虽然拥有如此大成本优势的实力项目，恒盛地产的业绩表现却并不稳定。
300多倍差价
上海市徐汇区近日诞生了新的楼王。最高20.9万元/平方米的价格，创下了徐汇区新房销售对外报价的最高纪录。
网上房地产信息显示，尚海湾新推出的两号楼共有90套房源在售，其报价区间在11.1万元-20.9万元/平方米之间。此前该楼盘的9号和10号楼，其报价还在10万元/平方米左右；而位于北块的这两号楼部分房源对外的报价，已经较之前翻了一番。
值得注意的是，徐汇楼王的销售价格，与其土地成本价格之间存在不小的价格悬殊。
据恒盛地产公布的数据，尚海湾的土地楼板成本价格只有611元/平方米。与11、12号楼最高20.9万元/平方米的最高报价相比，目前获批部分房源的售价，是其最初土地成本价格的342倍。即使是目前最低11.1万元/平方米的报价，其销售的报价与其所公布的土地成本价的比例，也达到了181倍。
尚海湾所在的区域，此前并非传统意义上的豪宅区。然而在上海举办世博会之后，受益于徐汇滨江地区基础设施的改造和投入，加之临近浦东世博园区，该楼盘的价格也随之节节攀升。
不过令人惋惜的是，虽然拥有如此大成本优势的项目，恒盛地产的业绩却并不太理想。
今年八月份，恒盛地产曾向投资者发出了一份盈利警告。据恒盛地产半年报，公司上半年取得拥有人应占亏损9.96万元，应占亏损较去年同期增加了3.5倍。
对于盈利不佳的原因，恒盛地产方面解释，这主要是由于今年六月之前公司没有新项目完工并交付使用，期内的销售收入只有往年已完工的项目的尾盘房源。缺乏可销售的优质项目，致使恒盛地产上半年的销售收入只有342亿元，较去年同期大幅下降了85.4%。
业绩的忽上忽下，对此恒盛地产董事局主席程立雄也在半年报中坦陈，房地产行业的变化，给恒盛的资金流动性带来很大的压力。
“在推进京、沪、南京等一二线市场重点项目的同时，我们也在想办法降低负债总额，优化债务结构。”程立雄表示。
被指业绩不稳
拥有明显成本优势的项目，公司的业绩却做不上去，其原因何在？
分析人士指出，这与恒盛地产的布局有一定关系。“对上海和长三角的依赖太重了。近几年长三角因库存量大，给开发商造成很大压力。而在上海的布局中，对尚海湾的业绩依赖又过重。”一位不愿具名的分析师说。
据恒盛地产今年的半年报，公司在长三角、环渤海和东北等12个城市，共有28个开发的项目。虽然今年内上半年恒盛在12个城市拥有1440万平方米的土地储备，但上海在其业绩中所占的比重却相当高。
恒盛地产的半年报显示，上海项目占公司上半年业绩约46%，长三角其它城市占到了其业绩约43%。去年上半年该公司八成的收入都来自上海，今年上海可销售项目数量的下降，使得项目销售均价由去年上半年的约1.4万元/平方米，降到7800元/平方米。
除了销售均价出现宽幅摆动，恒盛的财务状况还出现了另一个景象：上半年收入出现了大幅下滑，十月份的销售额又出现大幅增加。几个月的时间里，恒盛地产的业绩发生了不小的起伏。
据恒盛地产披露的十月份业绩，公司十月份实现销售额约14.5亿元，环比九月增加了134.4%。受益于十月业绩的增加，恒盛前十个月的业绩，也来了一个大逆转。“前十个月47亿元的销售额，较去年同期增加了43%。”恒盛地产公司秘书郑家恒表示。
业绩在几个月里忽上忽下，对于恒盛地产的不稳定，国际评级机构也表示了忧虑。业绩的稳定性待考的同时，负债也被第三方机构认为是给恒盛地产带来压力的另一层原因。
恒盛地产公布的财务信息显示，至上半年，恒盛地产的资本负债比率约153%。标普分析师认为，恒盛地产依靠不断增加借款和借款展期来维持运营，标普认为这种业务模式不具有可持续性。
据标普的研究报告，至今年六月底，恒盛地产的短期债务总额约为230亿元人民币，而当时公司不受限制的现金余额只有2.05亿元。
标普估算，恒盛明年仅用于利息的支出就将超过30亿元。去年恒盛的销售额只有40亿元，而今年前十个月的销售额也只有46亿元。
“考虑到该公司持续的债务增长，及销售执行疲弱、现金余额较低，以及债务和利息支出不断上升，借款人对于借款展期可能变得更加谨慎。这可能会进一步加剧恒盛地产的恶性循环。”标普在研究报告中称。
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